Долг 122 тыс и банкротство продавца: стоит ли покупателю рисковать?

Правовой разбор: покупка квартиры у продавца с признаками потенциального банкротства

1. Краткая постановка вопроса

Покупатель рассматривает приобретение квартиры у продавца, у которого имеется непогашенная задолженность по коммунальным платежам в размере 122 тыс. руб.; со слов риелтора, продажа совершается именно с целью закрыть долги. У покупателя возникли опасения, что продавец является или в ближайшее время станет банкротом, а значит — сделка может быть оспорена в деле о банкротстве, квартира возвращена в конкурсную массу, а уплаченные деньги покупатель вернёт лишь в самом конце расчётов с кредиторами. Дополнительно требуется понять: (а) можно ли вообще по открытым источникам оценить риск ещё не состоявшегося банкротства и способны ли это делать сервисы проверки; (б) переходит ли коммунальный долг продавца на покупателя; (в) не разумнее ли отказаться от сделки. Ниже разобраны все существенные правовые версии: сроки и основания оспаривания, пороги неплатёжеспособности гражданина, возможности и границы «предбанкротной» диагностики, судьба коммунальной задолженности и сценарные рекомендации.

---

2. Раздел I. Может ли покупатель лишиться квартиры при банкротстве продавца: основания, сроки, последствия

Примечание о норме: далее используется нумерация ст. 61.2, 61.3, 61.6, 213.6 Федерального закона от 20.02.2026 № 40-ФЗ (текст приведён в анализируемых источниках); по содержанию эти нормы воспроизводят ст. 61.2, 61.3, 61.6, 213.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поэтому ссылки даются на обе редакции.

1.1. Базовый механизм

При введении процедуры (реструктуризация долгов, реализация имущества) финансовый управляющий и кредиторы вправе оспаривать сделки должника в рамках обособленных споров (ст. 61.1, гл. III.1 Закона о банкротстве; применяется к гражданам в силу п. 1 ст. 213.1 Закона о банкротстве, поскольку отношения, не урегулированные гл. X, регулируются гл. I–III.1). Ключевое обстоятельство: срок отсчитывается не от даты сделки, а от даты принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом. Поэтому «прошло уже больше года с покупки» само по себе ничего не гарантирует — важен момент подачи заявления.

1.2. Версия 1: подозрительная сделка (неравноценное встречное исполнение) — п. 1 ст. 61.2

Сделка, совершённая в течение одного года до принятия заявления (или после его принятия), признаётся недействительной при неравноценном встречном исполнении, в том числе если цена и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий аналогичных сделок (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве; п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ).

Критически важное разъяснение: при оспаривании по п. 1 ст. 61.2 доказывать недобросовестность покупателя не требуется — достаточно объективного факта существенной неравноценности (п. 8–9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63). Иными словами, добросовестный покупатель, купивший квартиру «вдвое дешевле рынка», защищён слабо.

Когда риск минимален: сделка совершена по рыночной цене, подтверждённой отчётом об оценке, расчёт безналичный, продавец не аффилирован с покупателем. В этом случае имущественная масса должника не уменьшается (квартира замещается денежными средствами), и признавать сделку недействительной нет материального основания — правоприменительная практика исходит из того, что равноценное встречное исполнение исключает квалификацию сделки как подозрительной.

Практический вывод по версии 1: главный управляемый фактор риска — цена. Скидка от рынка в 30–50 % и более — это не «удачная покупка», а прямой путь к оспариванию. Покупка по рыночной стоимости с документальным подтверждением практически снимает риск по п. 1 ст. 61.2.

1.3. Версия 2: сделка, совершённая с целью причинения вреда кредиторам — п. 2 ст. 61.2

Сделка, совершённая в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, может быть признана недействительной, если она совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, в результате вреда был причинён, а другая сторона знала об указанной цели (формулировка п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Здесь, в отличие от п. 1, требуется субъективный элемент — осведомлённость контрагента.

Эта версия применяется, когда: - цена существенно занижена, а покупатель — родственник, свойственник, работник, знакомый продавца, либо покупатель связан с риелтором, оказывающим «услуги по выводу активов»; - сделка совершена незадолго до подачи заявления при очевидных признаках неплатёжеспособности; - сохранился контроль продавца над квартирой (фактическое проживание, отсутствие передачи ключей, обратный выкуп, дарение выручки и т. п.).

Конкурирующая позиция. Часть судов при наличии заниженной цены и признаков неплатёжеспособности применяет не только ст. 61.2, но и ст. 10, 168 ГК РФ — квалифицирует сделку как ничтожную в обход закона (п. 1, 7, 8 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Практическая разница для покупателя невелика: в обоих случаях следует возврат квартиры в массу.

Практический вывод по версии 2: риск «догоняет» покупателя на трёхлетнем горизонте и зависит от его осведомлённости. Покупатель, не связанный с продавцом, оплативший рыночную цену безналичным способом и получивший квартиру в фактическое владение, доказывает свою неосведомлённость достаточно надёжно.

1.4. Версия 3: сделка с предпочтением — ст. 61.3 (касается судьбы 122 тыс. руб.)

Отдельный, самостоятельный сюжет — использование вырученных денег на погашение конкретного кредитора (управляющей компании). Сделка с отдельным кредитором может быть признана недействительной: - если совершена после принятия заявления о банкротстве или в течение одного месяца до его принятия (п. 2 ст. 61.3); - либо в течение шести месяцев до принятия заявления, если кредитору было известно о признаках неплатёжеспособности должника (п. 3 ст. 61.3).

Последствие для покупателя — не изъятие квартиры, а взыскание уплаченного с управляющей компании в конкурсную массу. Для покупателя это риск косвенный (он теряет только «распределение денег»), однако он напрямую бьёт по сценарию «продажа ровно для того, чтобы закрыть долг»: если продавец рассчитается с УК в пределах месячного (полугодового) окна до подачи заявления о банкротстве, платёж может быть отменён, а УК вернёт деньги в массу. Для покупателя отсутствие долгов у продавца остаётся предпочтительным, а не наоборот.

Практический вывод по версии 3: сам факт «продаю, чтобы закрыть долги» не делает сделку недействительной при рыночной цене, но означает, что выручка — единственный источник расчётов, что косвенно подтверждает отсутствие ликвидности у продавца.

1.5. Версия 4: последствия — не просто «возврат квартиры»

Согласно п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве всё, что передано должником по недействительной сделке, возвращается в конкурсную массу; при невозможности возврата — возмещается действительная стоимость. Пункт 2 ст. 61.6 прямо устанавливает: кредитор или иное лицо, которому передано имущество по сделке, признанной недействительной по п. 2 ст. 61.2 и п. 3 ст. 61.3, получает право требования к должнику, удовлетворяемое после погашения требований кредиторов третьей очереди, включённых в реестр.

Практический вывод по версии 4: экономический результат для покупателя — «отдал квартиру, получил ничтожную вероятность возврата денег». Это главный аргумент против сделки, если риск оспаривания высок.

1.6. Когда риск утраты квартиры практически отсутствует

Совокупность факторов: 1. цена рыночная (отчёт об оценке на дату сделки; выписка из открытых предложений аналогичных объектов); 2. расчёт безналичный, с идентификацией платежа («оплата по ДКП № … от …»); 3. покупатель не аффилирован с продавцом; 4. фактическая передача квартиры, регистрация права, отсутствие сохранённого контроля продавца; 5. отсутствие в открытых источниках исполнительных производств и судебных споров продавца; 6. на момент сделки отсутствуют иные кредиторы, чьи требования могли бы быть противопоставлены.

---

3. Раздел II. Является ли долг 122 тыс. руб. признаком потенциального банкротства

2.1. Формальные пороги

• Кредитор (в том числе УК) может инициировать банкротство гражданина, если требования к нему составляют не менее 500 000 руб. и не исполнены в течение трёх месяцев (п. 2 ст. 213.3 Закона о банкротстве; ранее — п. 2 ст. 213.3 ФЗ № 127-ФЗ).
• Сам гражданин вправе подать заявление при «предвидении банкротства» — если обстоятельства очевидно свидетельствуют о невозможности исполнения обязательств в установленный срок (п. 1 ст. 213.4).
• Сам гражданин обязан подать заявление, если удовлетворение требований одного кредитора делает невозможным исполнение обязательств перед другими, а совокупный размер задолженности — не менее 500 000 руб. (п. 2 ст. 213.4).

2.2. Версия A: 122 тыс. руб. — единственный долг продавца

Порог в 500 тыс. руб. не достигнут, УК как кредитор самостоятельного права на подачу заявления о банкротстве не имеет. Вероятность банкротства низкая, особенно если у продавца нет кредитов, налоговых недоимок, поручительств, алиментных обязательств.

Отдельная оговорка: практика применения п. 2 ст. 213.3 к соучастию нескольких кредиторов неоднородна; часть судов допускает оценку совокупного размера требований нескольких заявителей, часть — требует, чтобы порог был преодолён каждым. Для покупателя это означает лишь, что «малость» долга — не абсолютная гарантия, а сильный, но опровержимый индикатор.

Практический вывод: при подтверждённом отсутствии иных долгов риск банкротства в разумном горизонте незначителен; сделка возможна при рыночной цене.

2.3. Версия B: 122 тыс. руб. — «вершина айсберга»

Управляющая компания обычно далеко не единственный кредитор. Типичные невидимые составляющие: потребительские кредиты и кредитные карты, микрозаймы, поручительства, недоимка по налогам и страховым взносам, задолженность по алиментам, возмещение вреда. Совокупный размер легко преодолевает 500 тыс. руб., а просрочка (три месяца) по ЖКУ обычно уже имеется.

Практический вывод: ключевая задача проверки — не оценить конкретно 122 тыс. руб., а установить, не скрываются ли за ними другие долги. Это решается только документами от самого продавца (см. раздел III и VI).

2.4. Версия C: продавец планирует добровольное банкротство после продажи

Наиболее опасный сценарий и, к сожалению, наиболее типичный для комбинации «долг + срочная продажа + уступка в цене». Гражданин вправе подать заявление в любой момент при предвидении банкротства (п. 1 ст. 213.4), порог ему преодолевать не нужно. Тогда: - все сделки за предшествующий год попадают в зону п. 1 ст. 61.2, за три года — в зону п. 2 ст. 61.2; - оспаривание инициирует финансовый управляющий, чья задача — пополнить массу.

Практический вывод: при любом намёке на то, что продавец сам рассматривает банкротство («спишу долги», «пойду на процедуру», общение через юриста по банкротству, наличие в его окружении специализированной фирмы), сделка становится неприемлемо рискованной — особенно если цена ниже рынка.

2.5. Сводная оценка по долгу 122 тыс. руб.

122 тыс. руб. сами по себе не являются ни признаком банкротства, ни основанием для его инициирования. Но они являются маркером финансового состояния продавца и поводом к глубокой проверке. Юридически значим не размер этой суммы, а совокупность: общий долг, наличие взысканий, исполнительных производств, арестов, судебных актов и планов самого продавца.

---

4. Раздел III. Можно ли оценить риск «ещё не состоявшегося» банкротства по открытым источникам

3.1. Что фактически делают сервисы проверки банкротства

Они работают с тремя-четырьмя реестрами и отвечают на вопрос «что уже произошло», а не «что произойдёт»: - ЕФРСБ (fedresurs.ru) — сообщения о введении процедур, о торгах, о результатах; - Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — наличие/отсутствие дела о банкротстве гражданина, иных арбитражных споров; - Банк данных исполнительных производств ФССП (ст. 6.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве») — наличие, суммы и статус производств; - реже — открытые данные судов общей юрисдикции (ГАС «Правосудие», коммерческие агрегаторы), сведения ФНС о дисквалификации, ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

Все эти сведения ретроспективны. Сервис не «предсказывает» банкротство; он констатирует: «дело уже возбуждено» или «есть исполнительные производства на сумму X». Полноценного прогноза в коммерческих сервисах нет.

3.2. Что реально можно извлечь (и это полезно)

1. ЕФРСБ, раздел уведомлений о намерении обратиться с заявлением о банкротстве. Согласно п. 2.1 ст. 7 Закона о банкротстве право на обращение в суд возникает у кредитора не ранее чем через 15 календарных дней после публикации такого уведомления в ЕФРСБ. Это единственный легальный «ранний звонок» — за две недели до подачи заявления. Проверять надо непосредственно перед сделкой, а не за месяц до неё.
2. ФССП. Наличие нескольких неоконченных производств, взыскания по кредитам, суммы, близкие к 500 тыс. руб. и выше, — прямой формальный индикатор.
3. КАД. Наличие дел о взыскании задолженности, дел о банкротстве, а также заявлений, оставленных без движения.
4. ЕГРН. Аресты и запреты (ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ), залоги (ст. 334, 346 ГК РФ) — снимаются только после погашения долга или по судебному акту, и обременение может сохраниться уже в вашей квартире.
5. ГИС ЖКХ и справка УК — фактическая задолженность по лицевому счёту, структура долга (текущее содержание vs. капитальный ремонт — см. раздел IV).

3.3. Слепые зоны — принципиально недоступные данные

• Банковские кредиты и остатки по счетам — банковская тайна (ст. 26 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»); доступны только самому клиенту.
• Займы у физических лиц, расписки, «серые» поручительства — нигде не регистрируются.
• Судебные приказы мировых судей по ЖКУ, кредитам, налогам — не публикуются в открытых системах; узнать о них можно только через ФССП после возбуждения производства.
• Налоговая задолженность — раскрывается только налогоплательщику (либо в ограниченном объёме через сервисы ФНС с его согласия).
• Намерения продавца — не наблюдаемы вовсе.

Вывод по разделу: «оценить риск потенциального банкротства» принципиально возможно только вероятностно и только в связке «открытые источники + документы, добровольно представленные продавцом». Никакой сервис не даст гарантии; он может дать либо «красный флаг» (есть производства, аресты, публикации), либо «зелёный свет с оговоркой» — при отсутствии данных риск не равен нулю, он просто не наблюдаем.

3.4. Рабочая скоринговая модель (пример)

Высокий риск (сделку не совершать либо требовать дисконт, покрывающий полную потерю): - цена ниже рыночной более чем на 30 %; - у продавца ≥ 2 неоконченных исполнительных производств, суммарно ≥ 300 тыс. руб.; - публикация в ЕФРСБ о намерении обратиться с заявлением о банкротстве; - продавец отказывается представить справки УК, ФНС, ФССП; - продажа единственного жилья без приобретения замещающего; - покупатель и продавец связаны (родство, общий риелтор с признаками «работы с проблемными активами»).

Средний риск: 1 исполнительное производство, единичные споры, продавец предоставляет документы, цена рыночная.

Низкий риск: нет исполнительных производств, нет споров, задолженность только 122 тыс. руб. и погашается за счёт цены, продавец раскрывает сведения, цена рыночная, расчёт безналичный.

---

5. Раздел IV. Коммунальная задолженность продавца: переходит ли она на покупателя

4.1. Общий подход: долг «следует за должником, а не за вещью»

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ; ст. 210, 249 ГК РФ; см. также Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Долг, накопленный предыдущим собственником до перехода права, остаётся его личным обязательством и на покупателя не переходит. Прежний собственник отвечает за периоды своего владения (в том числе как нанимателя/члена семьи — ч. 3 ст. 31, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Практический вывод: требования УК о взыскании 122 тыс. руб. за периоды до регистрации вашего права к вам юридически не адресованы; иск к новому собственнику за прошлые периоды удовлетворению не подлежит.

4.2. Исключение, прямо предусмотренное законом: взносы на капитальный ремонт

Часть 3 ст. 158 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ, воспроизведена в источниках 3–6) устанавливает: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием как предыдущим собственником.

Это единственный «долг, который переезжает» вместе с квартирой. Логика — целевой характер фонда капитального ремонта (ч. 2 ст. 158, ст. 170–175 ЖК РФ; в том числе ч. 8 ст. 173 — последствия низкой собираемости взносов).

Практический вывод — важнейший практический шаг: нужно разделить долг продавца на составляющие. Если из 122 тыс. руб. значительная часть — взносы на капитальный ремонт, эта часть ляжет на вас. Требуйте справку владельца специального счёта/регионального оператора и УК о структуре долга и добивайтесь погашения «капремонтной» части из цены до сделки либо соразмерного уменьшения цены.

4.3. Исключение: солидарная ответственность проживающих

Если покупатель является членом семьи прежнего собственника (или был им), возможна солидарная ответственность (ч. 3 ст. 31, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Для стороннего покупателя этот сценарий не работает, но при покупке у родственника/сожителя он должен учитываться отдельно.

4.4. Практика «переоформления лицевого счёта»

Нередко УК просто переносит сальдо на нового собственника и включает долг в единый платёжный документ. Это действие не создаёт обязанности, но создаёт бытовую проблему. Инструменты: письменное заявление о разделении (открытии нового) лицевого счёта, обращение в государственную жилищную инспекцию, при необходимости — оспаривание начислений.

4.5. Связь с банкротством

Как указано в разделе I (п. 1.4), платёж продавца в пользу УК на 122 тыс. руб. по ст. 61.3 Закона о банкротстве может быть оспорен, если он совершён в течение месяца (или шести месяцев при осведомлённости УК) до принятия заявления о банкротстве. Для покупателя это означает: выгоднее не «оплата долга продавцом из выручки», а юридически чистая конструкция — расчёт по договору с последующим погашением продавцом долга по своему усмотрению, чтобы покупатель не оказался косвенно вовлечён в обособленный спор.

---

6. Раздел V. Сценарный анализ: покупать или отказаться

Сценарий 1. Риск низкий — сделка допустима

Условия: цена рыночная и подтверждена отчётом об оценке; задолженность 122 тыс. руб. — единственная, подтверждена справкой УК и ГИС ЖКХ; отсутствуют исполнительные производства (проверка ФССП), дела в КАД, аресты в ЕГРН; продавец раскрывает сведения и не связан с покупателем; расчёт безналичный.

Рекомендация: совершать, с полным комплектом договорных гарантий (раздел VI).

Сценарий 2. Риск средний — сделка возможна при перераспределении риска

Условия: единичные исполнительные производства на небольшие суммы, цена рыночная, продавец частично раскрывает документы, часть долгов неясна.

Рекомендация: сделка возможна только при (а) безналичном расчёте, (б) удержании части цены до подтверждения фактического снятия обременений/отсутствия производств, (в) заверениях об обстоятельствах и штрафных санкциях (ст. 431.2 ГК РФ), (г) письменном раскрытии полного перечня обязательств.

Сценарий 3. Риск высокий — отказываться

Условия: цена существенно ниже рынка (30 % и более); продавец консультируется по банкротству или планирует его; есть публикация в ЕФРСБ либо несколько производств на крупные суммы; аресты/залоги; продавец отказывается дать справки или предлагает расчёт наличными; продаётся единственное жильё без замещающего.

Рекомендация: отказаться. Юридическая математика проста: вероятность утраты квартиры и невозврата денег (п. 2 ст. 61.6) не компенсируется ни скидкой, ни «скоростью» сделки.

Специальная оговорка о «страховке» и банковской проверке

• Титульное страхование. Полисы титульного страхования, как правило, прямо исключают риски, связанные с оспариванием сделок по ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве (перечень страховых случаев определяется договором — ст. 942 ГК РФ). Не полагайтесь на титульное страхование как на защиту от банкротных рисков, не проверив исключения.
• Ипотека/кредит. Банк проводит собственную оценку, но это проверка стоимости и юридической чистоты, а не платёжеспособности продавца.

---

7. Раздел VI. Договорная защита покупателя (что делать, если сделка всё же совершается)

1. Цена = рыночная. Отчёт об оценке на дату сделки, распечатки сопоставимых предложений, оплата строго в размере, указанном в ДКП, без занижения («чтобы меньше налогов») — занижение прямо создаёт риск по п. 1 ст. 61.2 и лишает вас половины защиты.
2. Безналичный расчёт с идентификацией платежа (аккредитив, эскроу, счёт с формулировкой «оплата по договору купли-продажи № … от …»). Это ваше главное доказательство равноценности.
3. Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): отсутствие у продавца иных долгов, неоконченных исполнительных производств, судебных споров; отсутствие намерения обращаться с заявлением о собственном банкротстве; отсутствие признаков неплатёжеспособности. Санкция — возмещение потерь/неустойка.
4. Раскрытие документов до сделки: справка УК и владельца спецсчёта о задолженности с разбивкой «текущее содержание/капитальный ремонт»; выписка ЕГРН об ограничениях; сведения банка данных ФССП; выписка из ЕФРСБ; сведения о доходах/об иных обязательствах — по возможности.
5. Порядок погашения долга. Настаивайте, чтобы долг погашал продавец за счёт собственных средств до регистрации перехода права с предоставлением платёжных документов и справки об отсутствии задолженности; либо чтобы сумма капремонтной части долга была удержана из цены.
6. Отказ от сделки при отказе в раскрытии — сам отказ является наиболее достоверным индикатором скрытых проблем.

---

8. Сводные практические выводы

1. Оспаривание возможно. Квартира может быть возвращена в конкурсную массу по п. 1 ст. 61.2 (год, неравноценность, без доказывания недобросовестности покупателя — п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 63), по п. 2 ст. 61.2 (три года, при осведомлённости покупателя) и, в части платежей, по ст. 61.3. При возврате квартиры покупатель получает требование, погашаемое после третьей очереди (п. 2 ст. 61.6), то есть фактически теряет деньги. Единственный управляемый фактор защиты — рыночная цена и безналичный расчёт.
2. 122 тыс. руб. — не признак банкротства и не основание для его инициирования кредитором (порог 500 тыс. руб. и 3 месяца просрочки — п. 2 ст. 213.3). Опасность в другом: гражданин вправе подать заявление сам при предвидении банкротства (п. 1 ст. 213.4), а обязана проверить совокупную задолженность (п. 2 ст. 213.4). Поэтому значение имеет общий долг, а не конкретная сумма.
3. Оценить «потенциальное» банкротство можно только вероятностно. Сервисы работают с ЕФРСБ, ФССП и КАД и фиксируют уже случившееся. Реальный ранний сигнал — публикация в ЕФРСБ о намерении обратиться с заявлением о банкротстве (п. 2.1 ст. 7 Закона о банкротстве, 15 дней). Полностью ненаблюдаемы: банковские долги (ст. 26 ФЗ № 395-1), займы у физических лиц, судебные приказы мировых судей, налоговая задолженность. Абсолютной гарантии не существует; корректная формулировка — «управляемый остаточный риск», а не «отсутствие риска».
4. Отказываться или нет — зависит не от факта долга, а от цены и прозрачности: рыночная цена + открытые документы + отсутствие исполнительных производств = сделка допустима; скидка от рынка + скрытность + признаки неплатёжеспособности = отказ.
5. Коммунальный долг на покупателя в общем случае не переходит (п. 5 ч. 2 ст. 153, ст. 155 ЖК РФ, ст. 210, 249 ГК РФ), кроме взносов на капитальный ремонт — они переходят к новому собственнику вместе с непогашенной задолженностью (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ в редакции ФЗ от 29.07.2017 № 257-ФЗ). Требуйте разделения долга по видам и погашения «капремонтной» части до сделки.

---

9. Список использованных нормативных источников и судебных актов

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ: ст. 10, 166, 167, 168, 210, 249, 334, 346, 431.2, 549–551, 556, 942.
2. Жилищный кодекс РФ: ст. 30, 31, 69, 153, 155, 158 (в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ и Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ), 169–175 (в том числе ч. 8 ст. 173).
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ: ст. 446.
4. Федеральный закон от 20.02.2026 № 40-ФЗ (ст. 61.2, 61.3, 61.6, 213.6) — действующая редакция норм об оспаривании подозрительных сделок должника, сделок с предпочтением и о последствиях недействительности.
5. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: ст. 3, 7 (п. 2.1), 61.1, 61.2, 61.3, 61.4, 61.6, 213.1, 213.3 (п. 2), 213.4 (п. 1, 2) — в редакции, действовавшей до 20.02.2026 (текстуально воспроизведена в ФЗ № 40-ФЗ).
6. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: ст. 6.1, 80.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 62.
8. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»: ст. 26.
9. Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ (введение ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ).

Судебные акты и разъяснения

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“» (п. 8, 9 — соотношение п. 1 и п. 2 ст. 61.2, отсутствие требования о недобросовестности контрагента при оспаривании по п. 1 ст. 61.2).
2. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 1, 7, 8 — добросовестность, ст. 10, 168 ГК РФ).
3. Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан».
4. Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Открытые источники для проверки (не нормативные, информационные)

1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (fedresurs.ru) — сообщения о процедурах и уведомления о намерении обратиться с заявлением о банкротстве.
2. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru).
3. Банк данных исполнительных производств ФССП России.
4. Единый государственный реестр недвижимости (сведения об ограничениях и обременениях).
5. ГИС ЖКХ; справки управляющей компании и владельца специального счёта (регионального оператора) о состоянии лицевого счёта с разбивкой по видам платежей.