В арендуемое провайдером здание попал снаряд: кто возмещает ущерб?

Правовой разбор: договор аренды коммерческого здания в Запорожской области, повреждённого в результате боевых действий

1. Краткая постановка вопроса

Ольга (далее — арендодатель, собственник) более десяти лет сдаёт принадлежащее ей коммерческое здание в аренду интернет-провайдеру; договоры перезаключались ежегодно, объект находится в Запорожской области. В результате обстрела («первого прилёта») здание получило повреждения (по описанию — умеренные, основной ущерб — вокруг), при этом заявленная сторона конфликта преследовала цель разрушить объект связи. Параллельно арендодатель испытывает «массированную долговую атаку» на свои активы. Требуется юридическая определённость по трём блокам: (а) прекратился ли договор аренды автоматически при невозможности использования объекта либо требуется соглашение, односторонний отказ или судебное расторжение; (б) кто несёт риск повреждения арендованного имущества и обязан ли арендатор вносить арендную плату за период, когда объект не используется; (в) к кому и по какому правовому основанию собственник может предъявить требование о возмещении стоимости повреждённого имущества. Поскольку результат зависит от фактической степени повреждения здания (гибель / повреждение с возможностью восстановления / сохранность объекта при недоступности пользования), от буквальных формулировок договоров и от правового статуса сторон (физическое лицо, ИП, ООО, АО), ниже последовательно разбираются все конкурирующие версии, а не только наиболее вероятная.

---

2. Раздел I. Исходные правовые предпосылки: территория, статус сторон, квалификация события

2.1. Особый правовой режим Запорожской области

Запорожская область является субъектом Российской Федерации на основании Федерального конституционного закона от 04.10.2022 № 7-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта — Запорожской области».

Для настоящего дела принципиально важна статья 21 указанного ФКЗ, которая до 1 января 2028 года допускает установление нормативными правовыми актами Запорожской области особенностей регулирования:

• земельных отношений, отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, землеустройства — по согласованию с ФОИВ, уполномоченным на нормативно-правовое регулирование в соответствующей сфере (пункт 1 подпункт 1 статьи 21);
• имущественных отношений, включая оборот земель, — по согласованию с ФОИВ, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом (пункт 1 подпункт 2 статьи 21).

Дополнительно статья 21 ФКЗ № 7-ФКЗ содержит точечные изъятия: особенности правового регулирования в сфере маркировки товаров и лекарственных средств (пункт 7), особенности регулирования корпоративных отношений при приведении учредительных документов юридических лиц в соответствие с законодательством РФ (пункт 8, акты, действующие до 01.01.2026), особенности дорожной деятельности и государственной регистрации прав на земельные участки под автомобильными дорогами (пункт 9).

Отдельного внимания заслуживает статья 21¹ ФКЗ № 7-ФКЗ (введена ФКЗ о внесении изменений в отдельные федеральные конституционные законы), посвящённая особенностям возникновения права государственной или муниципальной собственности на отдельные объекты имущества: жилые дома, квартиры, комнаты, имеющие признаки бесхозяйного имущества, признаются собственностью Запорожской области или её муниципальных образований; право собственности возникает в силу закона со дня включения в реестр имущества субъекта (реестр муниципального имущества), но не позднее 1 января 2030 года, и подлежит государственной регистрации; отсутствие сведений о собственнике не является препятствием для регистрации права (пункты 1–4 статьи 21¹).

Правовое значение для дела: аренда недвижимости в Запорожской области регулируется общими нормами ГК РФ (глава 34, § 1 и § 4), однако до 01.01.2028 к отношениям могут применяться региональные особенности, принятые по согласованию с федеральными органами. Это означает, что до подписания любых соглашений, уведомлений и заявлений в Росреестр необходимо отдельно проверить действующие НПА Запорожской области, принятые в рамках статьи 21 ФКЗ № 7-ФКЗ. Механизм статьи 21¹ показывает, что региональное регулирование в имущественной сфере реально используется, однако прямого компенсационного механизма для повреждённых коммерческих объектов в приведённых источниках не содержится.

2.2. Статус арендодателя и его юридические последствия

• Если Ольга действует как индивидуальный предприниматель или через юридическое лицо, спор подведомствен арбитражному суду (статьи 27–28 АПК РФ), а ответственность за нарушение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности наступает независимо от вины, кроме непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
• Если арендодатель — физическое лицо, не имеющее статуса ИП, но систематически сдающее коммерческую недвижимость в аренду, деятельность может быть квалифицирована как предпринимательская (статья 2, пункт 1 статьи 23 ГК РФ), со всеми налоговыми и процессуальными последствиями; спор в таком случае рассматривается судом общей юрисдикции (статья 22 ГПК РФ).
• Статус влияет также на доступность моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов, вводимого Правительством РФ на основании пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и на применение правил о снижении неустойки (статья 333 ГК РФ, разъяснения в пунктах 69–81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

2.3. Юридическая квалификация обстрела и повреждения

Ключевой вопрос: является ли произошедшее обстоятельством непреодолимой силы и прекращает ли оно обязательство.

• Пункт 3 статьи 401 ГК РФ: лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
• Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: к обстоятельствам непреодолимой силы могут быть отнесены, в частности, стихийные бедствия, пожары, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, запретительные меры государств, запрет торговых операций. Там же разъяснено, что не относится к непреодолимой силе, в частности, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
• Важнейшее разграничение: непреодолимая сила по общему правилу освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не прекращает само обязательство. Прекращение обязательства происходит по иным основаниям — статья 416 ГК РФ (невозможность исполнения) и статья 417 ГК РФ (издание акта органа государственной власти).
• Статья 416 ГК РФ: обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1); если невозможность исполнения вызвана виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного по обязательству (пункт 2).

2.4. Четыре юридически значимых фактических сценария

Дальнейший анализ ведётся применительно к каждому из них:

• Сценарий А — полная гибель здания (утрата объекта как вещи, невозможность восстановления, снос).
• Сценарий Б — повреждение с сохранением объекта и принципиальной возможности восстановления (описанная Ольгой ситуация: «повреждено не сильно»).
• Сценарий В — объект физически цел, но использовать его невозможно (отсутствие доступа, режимные ограничения, близость к линии соприкосновения, отсутствие энергоснабжения, предписания органов).
• Сценарий Г — повреждено имущество арендатора (оборудование связи, кабельные линии), при относительной сохранности здания.

---

3. Раздел II. Версия 1: договор аренды прекращается автоматически (в силу закона)

3.1. Правовое обоснование версии

Предметом договора аренды здания выступает индивидуально-определённая непотребляемая вещь (статья 607 ГК РФ; для аренды здания — статья 650 ГК РФ, согласно которой в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить передаваемое в аренду здание). Гибель такой вещи означает утрату предмета обязательства, что по смыслу статьи 416 ГК РФ влечёт прекращение обязательства, если невозможность вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Обстрел, произведённый третьим лицом (вооружённым формированием иностранного государства), по общему правилу к ответственности сторон договора не относится.

Прекращение права собственности на погибшее имущество и, соответственно, прекращение основанных на нём обязательств логически следует и из статьи 235 ГК РФ (основания прекращения права собственности), и из статьи 416 ГК РФ.

Версия применима: при полной и окончательной невозможности исполнения (сценарий А), а также в ситуации полной утраты объекта как индивидуально-определённой вещи, когда ни одна из сторон не имеет возможности восстановить предмет аренды.

3.2. Конкурирующая позиция: «автоматическое прекращение» суды признают неохотно

Против версии 1 существует устойчивый контраргумент: правоприменительная практика исходит из того, что обязательство прекращается невозможностью исполнения лишь тогда, когда невозможность является полной и окончательной, а не временной или устранимой. Если объект повреждён, но восстановим, обязательство не прекращается — оно либо исполняется с просрочкой, либо прекращается в результате расторжения договора (соглашением, односторонним отказом, решением суда).

Кроме того, до момента юридического оформления прекращения договора арендодатель сохраняет риск начисления арендной платы в пользу арендатора-неплательщика: пока договор формально действует, обязанность по внесению арендной платы (статья 614 ГК РФ) сохраняется в юридической плоскости, даже если фактически предоставление утрачено (об этом подробно в разделе VI).

Практический вывод по версии 1: - в сценарии А — прекращение договора в силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обосновано; для целей распоряжения и налогообложения целесообразно оформить соглашение о прекращении и внести сведения в ЕГРН (статья 8.1, 131 ГК РФ; статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федеральных законов от 07.07.2025 № 185-ФЗ, № 186-ФЗ, № 187-ФЗ); - в сценарии Б — версия не работает без документального подтверждения полной утраты объекта; - при любом варианте сохраняется обязанность арендатора возвратить то, что осталось от объекта (статья 622 ГК РФ), в состоянии, в котором имущество получено, с учётом нормального износа.

---

4. Раздел III. Версия 2: договор сохраняется, требуется расторжение (по соглашению, отказом, в суде)

4.1. Расторжение по требованию арендатора (статья 620 ГК РФ)

Статья 620 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать досрочного расторжения договора в суде, в частности, когда «переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель» (пункт 2), а также когда «имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» (пункт 4).

Именно пункт 4 статьи 620 ГК РФ — наиболее вероятное основание, которым воспользуется провайдер. Существенная деталь: для арендатора это судебный порядок расторжения, если иное не вытекает из договора. Это означает, что арендатор может не «уйти» самовольно, а обратиться в суд, потребовав также возмещения убытков.

4.2. Односторонний отказ от договора

Пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ и пункт 3 статьи 310 ГК РФ: право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором, если он заключён между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Поэтому первое, что нужно проверить в тексте договора, — наличие пункта о праве сторон отказаться от договора в одностороннем порядке, а также о порядке уведомления.

Отдельно важно вспомнить статью 610 (пункт 2) и пункт 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку, по словам Ольги, «договор оформляли каждый год», необходимо установить:

• заключались ли договоры на срок менее года (тогда по пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация не требуется),
• либо на срок год и более (тогда договор аренды здания подлежит государственной регистрации; без регистрации он по устойчивой практике не считается заключённым — статья 651 ГК РФ, статья 8.1 ГК РФ),
• либо арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, и договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. В последнем случае для прекращения договора достаточно заявления любой стороны с предупреждением за три месяца при аренде недвижимого имущества (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) — и это, как правило, самый быстрый и юридически чистый путь.

4.3. Расторжение по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) — «встречный» инструмент

Статья 619 ГК РФ даёт собственнику собственные основания требовать досрочного расторжения договора в суде: если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта в тех случаях, когда по договору он на него обязался. Применительно к ситуации «долговой атаки» это может быть рабочим инструментом защиты интересов арендодателя.

4.4. Прекращение обязательства на основании акта органа власти

Статья 417 ГК РФ: обязательство прекращается полностью или частично на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, если в результате издания акта исполнение обязательства становится невозможным. Версия применима, если в отношении объекта или территории введены запретительные меры (запрет доступа, приостановление деятельности, изъятие для государственных нужд).

4.5. Существенное изменение обстоятельств

Статья 451 ГК РФ: при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, договор может быть расторгнут (в исключительных случаях — изменён) по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения — судом. Пункт 2 статьи 451 ГК РФ содержит закрытый перечень условий для судебного расторжения (одновременное наличие четырёх условий), что делает эту версию наименее эффективной, но юридически возможной.

4.6. Практический вывод по версии 2

• Автоматического прекращения договора в сценариях Б, В и Г не происходит.
• Наиболее реалистичные пути: (1) если договор возобновлён на неопределённый срок — одностороннее заявление с предупреждением за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) с соблюдением порядка направления юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ); (2) соглашение о расторжении (статья 450 пункт 1, статья 452 ГК РФ); (3) судебное расторжение по статье 620 (по иску арендатора) либо по статье 619 (по иску арендодателя).
• Обязательно проверить факт и необходимость государственной регистрации договора (статьи 651, 655 ГК РФ; статья 51 Закона № 218-ФЗ) — это влияет и на вывод о заключённости договора, и на порядок прекращения.

---

5. Раздел IV. Версия 3: договор не прекращается, а «зависает» — временная невозможность исполнения

5.1. Правовое обоснование

Если невозможность пользования носит временный характер (сценарий В: объект цел, но доступ ограничен; либо сценарий Б при восстановлении в обозримый срок), применяется конструкция приостановления встречного исполнения:

• Пункт 3 статьи 328 ГК РФ: если встречное исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить своё исполнение.
• Статья 611 ГК РФ: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
• Статья 612 ГК РФ: арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

5.2. Практический вывод по версии 3

При временной невозможности пользования договор сохраняется, арендная плата за соответствующий период не подлежит начислению (либо подлежит соразмерному уменьшению — см. раздел VI), а стороны обязаны добросовестно взаимодействовать (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). Эта конструкция зачастую наиболее выгодна арендодателю: она не лишает Ольгу статуса арендодателя и позволяет сохранить арендатора после восстановления объекта (что особенно значимо для объекта связи).

---

6. Раздел V. Кто несёт риск случайной гибели и повреждения арендованного имущества

6.1. Базовое правило: риск на собственнике

Статья 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку аренда по общему правилу не переносит на арендатора риск случайной гибели предмета аренды, риск повреждения здания (в том числе в результате внешнего воздействия, не связанного с виновным поведением арендатора) лежит на собственнике — то есть на Ольге. Это, при всей жёсткости формулировки, и есть исходная точка анализа: именно собственник заинтересован в страховании, оценке и восстановлении объекта.

6.2. Исключения, при которых риск смещается

• Статья 669 ГК РФ (финансовая аренда, лизинг): риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Если договор с провайдером по своей природе является лизингом (а не классической арендой), риск на объект ложится на арендатора.
• Статья 661 ГК РФ (аренда предприятия): арендатор предприятия обязан в течение всего срока поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт; на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Если по договору передавался имущественный комплекс (здание + оборудование + сети), а не просто здание, квалификация может быть иной, и бремя содержания смещается на арендатора.
• Договорные оговорки: статья 211 ГК РФ прямо допускает перераспределение риска договором, а статья 616 ГК РФ — договорное изменение обязанностей по содержанию имущества. Необходимо проверить, предусматривал ли договор обязанность арендатора страховать имущество, восстанавливать повреждения, нести риски, связанные с оборудованием связи.

6.3. Обязанности по содержанию имущества: капитальный и текущий ремонт

Статья 616 ГК РФ:

• пункт 1: арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если срок не определён или ремонт вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Нарушение этой обязанности даёт арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть её в счёт арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• пункт 2: арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

6.4. Конкурирующие позиции: являются ли работы по восстановлению после обстрела «капитальным ремонтом»?

Позиция 1 (широкая): восстановительные работы, связанные с повреждением конструктивных элементов здания, по своей экономической природе являются капитальным ремонтом, а значит, обязанность их производства — если договор не предусматривает иного — лежит на арендодателе в силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ со всеми неблагоприятными для Ольги последствиями, прямо перечисленными в этой норме (право арендатора сделать ремонт самому и взыскать стоимость или зачесть её в счёт арендной платы; право требовать уменьшения платы; право требовать расторжения и возмещения убытков).

Позиция 2 (узкая, более точная): капитальный ремонт по смыслу статьи 616 ГК РФ — категория, связанная с физическим износом и поддержанием имущества в работоспособном состоянии, а не с восстановлением после внешнего разрушительного воздействия третьих лиц. Устранение последствий обстрела представляет собой не капитальный ремонт, а восстановление самого предмета аренды, и обязанность его производства определяется общим распределением рисков (статья 211 ГК РФ) и обязанностью арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению (статья 611 ГК РФ). При недостижимости этого — применяются статья 612 (недостатки), пункт 4 статьи 614 (уменьшение арендной платы), статья 620 (расторжение по требованию арендатора).

Практический вывод: правильнее исходить из позиции 2, но при подготовке к возможному спору необходимо учитывать, что арендатор будет настаивать на позиции 1. Обезопасить себя можно: (а) фиксацией того, что повреждение вызвано внешним воздействием, а не износом; (б) письменным взаимодействием с арендатором (предложение о приостановлении платы, о совместном обследовании, о сохранении арендных отношений после восстановления); (в) при наличии в договоре условия о распределении рисков — прямым на него указанием.

6.5. Ответственность арендатора за повреждения

Арендатор отвечает за повреждение имущества только при наличии его вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ) либо в силу прямого договорного условия (статьи 15, 393 ГК РФ). Пункт 2 статьи 616 ГК РФ обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, а статья 622 ГК РФ — вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа. Если повреждение объекта произошло вследствие, например, ненадлежащего содержания систем противопожарной защиты, самовольной перепланировки, нарушения правил эксплуатации оборудования связи, — соответствующие убытки могут быть взысканы с арендатора.

---

7. Раздел VI. Арендная плата за период невозможности пользования: три конкурирующие версии

7.1. Версия A. Плата не подлежит внесению (полное освобождение)

Обоснование: пункт 4 статьи 614 ГК РФ — арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились; пункт 3 статьи 328 ГК РФ — право приостановить встречное исполнение; статья 611 ГК РФ — обязанность арендодателя предоставить имущество в пригодном состоянии. Логика встречного предоставления: арендная плата — плата за пользование, а не за нахождение объекта в собственности арендодателя. Если пользование объективно невозможно по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (боевые действия), обязанность по внесению платы за этот период отпадает.

Когда применяется: сценарии А и В, при доказанной полной невозможности пользования; при повреждении, исключающем эксплуатацию по назначению.

7.2. Версия B. Плата подлежит внесению (риск неиспользования — на арендаторе)

Обоснование: обязанность арендатора вносить арендную плату возникает из договора (пункт 1 статьи 614, статья 606 ГК РФ), а не из факта фактического пользования; при передаче имущества во владение арендатора последний получает и риск неиспользования. Затруднения арендатора, не связанные с действиями арендодателя, сами по себе не прекращают обязательство (пункт 8 постановления Пленума ВС РФ № 7 — непреодолимая сила освобождает от ответственности, но не прекращает обязательство). Соответственно, арендодатель вправе взыскивать плату за весь период действия договора, а арендатор может лишь требовать её уменьшения в порядке пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Когда применяется: сценарии Б и Г, когда объект используется либо может использоваться, а также в тех случаях, когда арендатор не доказал полную невозможность пользования, продолжал хранить в объекте оборудование, имел доступ и т. п.

7.3. Версия C. Соразмерное уменьшение (наиболее вероятный исход)

Обоснование: пункт 4 статьи 614 ГК РФ прямо предусматривает «соответственное уменьшение» арендной платы при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Именно эта норма является специальной по отношению к общим правилам о встречном исполнении и наиболее адекватно отражает фактическую ситуацию: объект сохранён, но его полезность для арендатора снижена.

Иллюстрация аналогичного подхода законодателя: статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предоставила арендаторам недвижимости право требовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, а разъяснения по арендным спорам периода ограничительных мер даны в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020. Прямой аналогии «пандемия — боевые действия» не требуется: достаточно пункта 4 статьи 614 и пункта 3 статьи 328 ГК РФ, однако указанные акты демонстрируют логику, которой будут следовать суды.

Когда применяется: сценарий Б (частичное повреждение) и сценарий В с частичной утратой полезных свойств объекта.

7.4. Распределение бремени доказывания

• В арбитражном процессе: каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается (часть 1 статьи 65 АПК РФ); бремя доказывания невозможности пользования — на арендаторе, заявляющем о снижении платы или освобождении от неё.
• В гражданском процессе: часть 1 статьи 56 ГПК РФ — аналогичное правило.
• Оптимальное доказательственное обеспечение: акты совместного осмотра, заключение независимого оценщика (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе статья 11 — общие требования к содержанию отчёта об оценке), справки органов власти о введении ограничений, документы МЧС, фотоматериалы с фиксацией даты, переписка сторон.

7.5. Практический вывод по разделу VI

• Версия A применима, если пользование полностью исключено (сценарий В, сценарий А).
• Версия B применима, если арендатор сохраняет возможность пользоваться объектом.
• Версия C — базовый сценарий для описанной ситуации: плата за период полной невозможности пользования не начисляется, за период частичной утраты полезных свойств — уменьшается соразмерно.
• Ключевой риск для Ольги: если договор формально действует и не расторгнут, а плата не вносится, образуется «спорная задолженность», которую арендатор может использовать в рамках «долговой атаки». Во избежание этого необходимо письменно зафиксировать (соглашением либо односторонним уведомлением) правовой режим периода: приостановление начисления платы, приостановление договора, уменьшение платы.

---

8. Раздел VII. Возмещение ущерба, причинённого собственнику: кому и на каком основании предъявлять требование

8.1. Вариант 1. Причинитель вреда (иностранное государство, вооружённые формирования)

Правовое основание: статья 1064 ГК РФ (общие основания ответственности за причинение вреда); статья 15 ГК РФ (полное возмещение убытков — реальный ущерб и упущенная выгода); статья 1080 ГК РФ (солидарная ответственность лиц, совместно причинивших вред); статья 1068 ГК РФ (ответственность юридического лица за вред, причинённый его работником).

Проблемы, которые необходимо учитывать:

• установление конкретного причинителя вреда и его процессуальная правосубъектность;
• юрисдикционный иммунитет иностранного государства: статья 401 ГПК РФ, статья 251 АПК РФ, Федеральный закон от 03.11.2015 № 297-ФЗ «О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации»;
• практическая исполнимость судебного акта.

Когда применяется: при установлении конкретного причинителя, при наличии политико-правовых условий для предъявления иска, при наличии имущества ответчика на территории, где решение может быть исполнено.

8.2. Вариант 2. Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование

Правовое основание: статья 1069 ГК РФ (вред, причинённый незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта); статья 1070 ГК РФ (вред, причинённый незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда); статья 16 ГК РФ (возмещение убытков, причинённых государственными органами); статья 242.2 Бюджетного кодекса РФ (порядок исполнения судебных актов по искам к публично-правовым образованиям о возмещении вреда).

Ключевое ограничение: названные нормы требуют доказать незаконность действий (актов, бездействия) органов власти и должностных лиц. Возмещение вреда, причинённого в результате правомерных действий, этими нормами не охватывается.

Когда применяется: крайне ограниченно — при наличии конкретного незаконного акта или бездействия (например, неисполнение органом обязанности по информированию, отказ в защите, непринятие мер).

8.3. Вариант 3. Компенсация по специальным механизмам (террористический акт)

Правовое основание: статья 18 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», устанавливающая возмещение вреда, причинённого в результате террористического акта, в порядке, определяемом Правительством РФ, за счёт средств бюджета субъекта Российской Федерации, на территории которого произошёл террористический акт.

Условие применения: квалификация события как террористического акта (статья 205 УК РФ) и наличие соответствующего уголовного дела. Учитывая, что, по описанию Ольги, целью удара было поражение объекта связи, версия заслуживает отдельной проверки — квалификация зависит от выводов следствия.

8.4. Вариант 4. Механизмы, предусмотренные для новых субъектов

Как показано в разделе I, статья 21 ФКЗ № 7-ФКЗ до 01.01.2028 допускает установление региональных особенностей регулирования имущественных и земельных отношений, а статья 21¹ ФКЗ № 7-ФКЗ реализует конкретный механизм перехода в собственность Запорожской области и её муниципальных образований жилых помещений с признаками бесхозяйного имущества (пункты 1–4). Этот механизм касается жилых помещений и не распространяется напрямую на коммерческие объекты, но демонстрирует принципиальную допустимость специального регионального регулирования имущественных последствий.

Реализуемые меры поддержки бизнеса на новых территориях (в том числе в рамках режима свободной экономической зоны, установленного Федеральным законом от 24.06.2023 № 266-ФЗ «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области»; реквизиты акта рекомендуется сверить с официальным опубликованием) носят характер налоговых и инфраструктурных преференций и не являются компенсацией причинённого ущерба.

Вывод: общий федеральный компенсационный механизм для повреждённых коммерческих объектов от боевых действий в приведённых источниках отсутствует. Необходимо: (а) проверить действующие НПА Запорожской области, принятые по статье 21 ФКЗ № 7-ФКЗ; (б) зафиксировать ущерб в муниципальных и региональных реестрах повреждённых объектов; (в) при наличии уголовного дела — использовать механизмы, указанные в п. 8.6 ниже.

8.5. Вариант 5. Страховое возмещение

Правовое основание: статья 929 ГК РФ (договор имущественного страхования), статья 930 ГК РФ (страхование имущества), статья 942 ГК РФ (существенные условия договора страхования), статьи 961–964 ГК РФ (уведомление страховщика, последствия изменения степени риска, освобождение страховщика от выплаты).

Ключевая развилка: статья 964 ГК РФ предусматривает основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения (в том числе воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также манёвров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок) — если договором страхования не предусмотрено иное.

Конкурирующие позиции:

• Позиция арендодателя: освобождение страховщика применимо только при наличии прямого указания в договоре; стандартные исключения должны быть сформулированы определённо; договор следует толковать в пользу страхователя.
• Позиция страховщика: ссылка на статью 964 ГК РФ и на условия правил страхования, включающих военные риски в перечень исключений.

Практический вывод: необходимо поднять текст договора страхования и правил страхования; при наличии оговорки о военных действиях — перспектива выплаты низкая, но остаётся возможность оспаривания формулировок и взыскания по иным рискам (пожар, повреждение в результате падения обломков, противоправные действия третьих лиц), если они не исключены.

8.6. Вариант 6. Уголовно-процессуальный механизм

Правовое основание: статья 141 УПК РФ (заявление о преступлении), статьи 144–145 УПК РФ (порядок рассмотрения сообщения о преступлении), статья 42 УПК РФ (потерпевший), статья 44 УПК РФ (гражданский иск в уголовном деле), статья 80 УПК РФ (заключение эксперта), статья 82 УПК РФ (вещественные доказательства). Уголовно-правовая квалификация возможна по статьям 167 УК РФ (умышленное уничтожение или повреждение имущества), 205 УК РФ (террористический акт), 281 УК РФ (диверсия — применительно к объектам связи и энергетики).

Практический вывод: своевременное обращение с заявлением о преступлении и признание потерпевшим даёт: официальную фиксацию события, возможность заявить гражданский иск в уголовном деле (статья 44 УПК РФ) и — при квалификации как террористического акта — доступ к механизму статьи 18 Федерального закона № 35-ФЗ.

8.7. Вариант 7. Требования к арендатору

Правовое основание: статьи 15, 393 ГК РФ (возмещение убытков, в том числе упущенной выгоды); статья 622 ГК РФ (возврат имущества в состоянии, в котором оно получено, с учётом нормального износа); пункт 2 статьи 616 ГК РФ (обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии).

Когда применяется: при наличии вины арендатора в повреждении (или в его непринятии мер к предотвращению дальнейшего повреждения), при наличии договорного условия о его ответственности.

---

9. Раздел VIII. «Долговая атака»: сопутствующие риски и защитные механизмы

9.1. Природа угрозы и типовые сценарии

Под «долговой атакой» в правовом смысле обычно понимаются: массовые взыскания по формальным основаниям; инициирование банкротства; оспаривание сделок; наложение арестов на имущество, включая спорное здание; попытки признания сделок недействительными с последующим изъятием актива.

9.2. Инструменты защиты

• Отмена судебного приказа: статьи 128–129 ГПК РФ; статьи 229.1–229.5 АПК РФ (возражения относительно исполнения судебного приказа).
• Восстановление процессуальных сроков: статья 112 ГПК РФ, статья 117 АПК РФ — при наличии обстоятельств непреодолимой силы, что в условиях боевых действий имеет реальную доказательственную основу.
• Приостановление течения срока исковой давности: статья 202 ГК РФ; разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
• Оспаривание сделок и действий: статьи 10, 168, 170, 174 ГК РФ; разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; в банкротстве — статьи 61.2, 61.3 Федерального закона № 127-ФЗ (подозрительные сделки, сделки с предпочтением).
• Снижение неустойки: статья 333 ГК РФ, пункты 69–81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.
• Вина кредитора и просрочка кредитора: статьи 404, 406 ГК РФ.
• Обеспечительные меры: статьи 90–92 АПК РФ, статьи 139–140 ГПК РФ.
• Мораторий на банкротство: пункт 1 статьи 9.1 Федерального закона № 127-ФЗ — при наличии введённого Правительством РФ моратория применительно к соответствующей категории должников.

9.3. Налоговые последствия

• НДС: аренда недвижимости является объектом налогообложения (пункт 1 статьи 146 НК РФ); при возврате арендной платы применяется пункт 5 статьи 171 НК РФ (вычеты сумм, ранее включённых в налоговую базу).
• Налог на имущество организаций: статьи 374–378, 382 НК РФ; при утрате объекта налогообложения (списание в установленном порядке) обязанность прекращается.
• Земельный налог: статьи 388, 389, 396 НК РФ; сохраняется независимо от повреждения здания, за исключением случаев, прямо установленных законом.
• Практический вывод: любой сценарий (гибель объекта, списание, консервация) требует документального оформления — акта обследования, акта списания, решений органов власти; иначе налоговые обязательства продолжают начисляться.

---

10. Раздел IX. Практические выводы по каждой версии (сводно)

Вопрос	Версия	Практический вывод
Прекращение договора	Автоматическое (ст. 416 ГК РФ)	Применимо только при полной и окончательной гибели объекта; требует документального подтверждения и регистрации
Прекращение договора	Расторжение (соглашение / односторонний отказ / суд)	Основной путь в сценариях Б, В, Г; при бессрочном договоре — уведомление за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
Прекращение договора	Приостановление (ст. 328 ГК РФ)	Оптимально при временной невозможности пользования; сохраняет отношения с провайдером
Риск повреждения	Риск на собственнике (ст. 211 ГК РФ)	Базовое правило; перераспределяется договором, ст. 669, 661 ГК РФ
Восстановительные работы	Капитальный ремонт (ст. 616 ГК РФ)	Спорная квалификация; необходимо разграничение «ремонт из-за износа» и «восстановление после внешнего воздействия»
Арендная плата	Не подлежит внесению	При доказанной полной невозможности пользования (ст. 611, 614 п. 4, 328 п. 3 ГК РФ)
Арендная плата	Подлежит внесению	Если объект используется или может использоваться; риск неиспользования на арендаторе
Арендная плата	Соразмерное уменьшение	Наиболее вероятный исход при частичном повреждении (п. 4 ст. 614 ГК РФ)
Возмещение ущерба	Причинитель вреда (ст. 1064, 15, 1080 ГК РФ)	Проблема установления ответчика и юрисдикционного иммунитета (ст. 401 ГПК РФ, ст. 251 АПК РФ, ФЗ № 297-ФЗ)
Возмещение ущерба	Публично-правовое образование (ст. 1069, 1070, 16 ГК РФ, ст. 242.2 БК РФ)	Требует доказательства незаконности действий; перспектива ограничена
Возмещение ущерба	Террористический акт (ст. 18 ФЗ № 35-ФЗ)	Требует уголовно-правовой квалификации по ст. 205 УК РФ
Возмещение ущерба	Страхование (ст. 929, 930, 961–964 ГК РФ)	Зависит от наличия оговорки о военных рисках; ст. 964 ГК РФ применяется только при прямом указании в договоре
Возмещение ущерба	Уголовно-процессуальный путь (ст. 42, 44, 141, 144–145 УПК РФ)	Даёт официальную фиксацию и гражданский иск в уголовном деле
Возмещение ущерба	Требование к арендатору (ст. 15, 393, 616, 622 ГК РФ)	При наличии вины арендатора или договорного условия

10.1. Рекомендуемая последовательность действий

1. Проверить действующие НПА Запорожской области, принятые в рамках статьи 21 ФКЗ № 7-ФКЗ (до 01.01.2028).
2. Поднять и проанализировать все договоры аренды за 10 лет: сроки, регистрация (ст. 651 ГК РФ), условия о распределении рисков, о ремонте, о страховании, о порядке отказа.
3. Зафиксировать состояние объекта: акт обследования с участием представителей арендатора и (по возможности) органа местного самоуправления, фото- и видеофиксация, заключение оценщика (ФЗ № 135-ФЗ).
4. Подать заявление о преступлении (ст. 141 УПК РФ), добиваться признания потерпевшим (ст. 42 УПК РФ).
5. Уведомить страховщика (ст. 961 ГК РФ) и проверить условия договора страхования на предмет военных рисков (ст. 964 ГК РФ).
6. Направить арендатору письменное предложение о фиксации правового режима периода: приостановление начисления платы, уменьшение платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ) либо расторжение по соглашению — с соблюдением порядка направления юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).
7. При необходимости инициировать расторжение договора по правилам статей 450, 452, 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ.
8. В рамках «долговой атаки» — провести аудит исполнительных производств и судебных дел, использовать механизмы статей 128–129 ГПК РФ, 229.1–229.5 АПК РФ, 112 ГПК РФ, 117 АПК РФ, 202 ГК РФ, 333 ГК РФ, 10 ГК РФ, а также обеспечительные меры (ст. 90–92 АПК РФ, ст. 139–140 ГПК РФ).
9. Оценить возможность использования механизма статьи 18 Федерального закона № 35-ФЗ (при соответствующей уголовно-правовой квалификации).

---

11. Список использованных нормативных источников и судебных актов

Нормативные правовые акты

1. Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 7-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта — Запорожской области» — статья 21 (пункты 1, 7, 8, 9), статья 21¹.
2. Федеральный конституционный закон «О внесении изменений в отдельные федеральные конституционные законы» (акт, которым ФКЗ № 7-ФКЗ дополнен статьёй 21¹).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: статья 2, пункт 1 статьи 23, статьи 10, 15, 16, 165.1, 168, 170, 174, 202, 211, 235, 305, 307, 310, 328, 393, 401, 404, 406, 416, 417, 450, 450.1, 451, 452.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: статьи 606, 607, 610, 611, 612, 613, 614, 616, 617, 619, 620, 621, 622, 623, 650, 651, 652, 653, 654, 655, 656, 661, 669, 929, 930, 942, 961, 962, 963, 964, 1064, 1068, 1069, 1070, 1071, 1080.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья: статья 1174 (в части наследственных оснований, применительно к рискам утраты объекта).
6. Бюджетный кодекс Российской Федерации: статья 242.2.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации: пункт 1 статьи 146, пункт 5 статьи 171, статьи 374–378, 382, 388, 389, 396.
8. Земельный кодекс Российской Федерации: статьи 45, 46 (прекращение права аренды земельного участка).
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: статьи 22, 56, 112, 128, 129, 139, 140, 401.
10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: статьи 27, 28, 65, 90–92, 117, 229.1–229.5, 251.
11. Уголовный кодекс Российской Федерации: статьи 167, 205, 281.
12. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации: статьи 42, 44, 80, 82, 141, 144, 145.
13. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — статья 51 (в редакции Федеральных законов от 07.07.2025 № 185-ФЗ, от 07.07.2025 № 186-ФЗ, от 07.07.2025 № 187-ФЗ).
14. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — статья 9.1, статьи 61.2, 61.3.
15. Федеральный закон от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» — статья 18.
16. Федеральный закон от 03.11.2015 № 297-ФЗ «О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации».
17. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — статьи 11, 12.
18. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» — статья 19 (используется как законодательная иллюстрация механизма уменьшения арендной платы).
19. Федеральный закон от 24.06.2023 № 266-ФЗ «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области» (реквизиты подлежат сверке с официальным опубликованием).
20. Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» — статьи 45, 46, 51, 52 (обязанности операторов связи, восстановление сетей связи).
21. Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» — статья 7⁵ (приведена как модель защиты прав арендаторов при прекращении аренды в связи с реализацией программы реновации; для Запорожской области прямой аналогии не установлено).
22. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» — пункт 12 части 1 статьи 17¹ (понятие равнозначного нежилого помещения).
23. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 — статьи 102, 103 (обеспечение доказательств).

Акты судебных органов

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» — пункты 5, 7, 8, 9, 69–81.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» — пункты 1, 7, 8.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
4. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (разъяснения по арендным спорам).
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (правовые позиции по вопросам капитального и текущего ремонта, порядка пользования арендованным имуществом).
6. Распоряжение Президента Российской Федерации от 20.02.2026 № 50-рп (в части доведения до сведения актов, содержащих нормы о защите прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

---

Оговорка о пределах разбора. Настоящий документ подготовлен на основе правового контекста, включающего нормы ГК РФ, ФКЗ № 7-ФКЗ и связанных актов. Ряд выводов (в частности, о наличии либо отсутствии регионального компенсационного механизма для повреждённых коммерческих объектов, о статусе договоров аренды в переходный период, о точных реквизитах отдельных федеральных законов, регулирующих режим свободной экономической зоны) требует уточнения по официальному опубликованию нормативных правовых актов и по действующим НПА Запорожской области, принятым в рамках статьи 21 ФКЗ № 7-ФКЗ. Все версии, изложенные выше, приведены с указанием условий их применения; окончательный выбор правовой позиции возможен только после анализа текстов договоров аренды, документов о фактическом состоянии объекта и материалов о повреждениях.