Квартира не приватизирована — кому достанется после смерти?

Наследование неприватизированного жилого помещения: полный правовой разбор

I. Краткая постановка вопроса

Вопрос ставится о том, кто и на каком основании может «вступить в наследство» в отношении жилого помещения, которое не приватизировано, то есть не находилось в собственности умершего. Формулировка допускает несколько принципиально разных правовых ситуаций, и каждая из них имеет собственную юридическую квалификацию: (а) помещение занималось по договору социального найма и приватизация вообще не начиналась; (б) приватизация была начата наследодателем при жизни, но не завершена; (в) помещение фактически приватизировано лишь частично либо в приватизации участвовали не все пользователи; (г) речь идёт о кооперативной квартире с невыплаченным (или выплаченным) паем; (д) помещение занималось по договору коммерческого найма или аренды; (е) помещение относится к специализированному жилищному фонду. Ниже разбираются все существенные версии — с указанием того, что именно (вещь, имущественное право либо вообще ничего) попадает в наследственную массу, кто приобретает право пользования в силу закона, а не в порядке наследования, и какие конкурирующие подходы встречаются в судебной практике.

---

II. Исходная рамка: что вообще может войти в наследственную массу

1. Легальное определение наследственной массы

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (например, право на алименты, право на возмещение вреда, причинённого жизни или здоровью), а также личные неимущественные права и нематериальные блага.

Время открытия наследства — момент смерти гражданина (ст. 1113 ГК РФ), место открытия — последнее место жительства наследодателя (ст. 1115 ГК РФ).

Разъяснения о составе наследства даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности вещи, имущественные права (в том числе вытекающие из заключённых наследодателем договоров) и имущественные обязанности.

2. Правовой режим неприватизированного жилья

Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 49, 60 ЖК РФ; ст. 214, 215 ГК РФ). Наниматель является пользователем, а не собственником. Договор социального найма заключается без установления срока действия и носит, по общему правилу, бессрочный характер (ст. 60 ЖК РФ).

Отсюда ключевой вывод: само жилое помещение как вещь в состав наследства умершего нанимателя не входит, поскольку ему не принадлежало. Одновременно право пользования по договору социального найма относится к категории имущественных прав, но и оно по общему правилу не наследуется — в силу прямого регулирования, установленного Жилищным кодексом РФ, и с учётом его тесной связи с личностью нанимателя (ст. 1112 ГК РФ). Судьба договора в случае смерти нанимателя решена в ЖК РФ особым образом (раздел III настоящего разбора).

---

III. Версия 1 (основная). Приватизация не начиналась: в наследство помещение не входит

1.1. Право пользования переходит не по наследству, а в силу закона

После смерти нанимателя право пользования жилым помещением по договору социального найма сохраняется у лиц, которые были членами его семьи, — и сохраняется не потому, что они наследники, а потому, что они уже обладали самостоятельным правом пользования.

Нормативное обоснование:

• ст. 69 ЖК РФ — членами семьи нанимателя признаются проживающие совместно с ним супруг, дети и родители; другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы — если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Часть 2 ст. 69 ЖК РФ устанавливает, что члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности; часть 3 — солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма; часть 4 — сохранение тех же прав за гражданином, переставшим быть членом семьи нанимателя, но продолжающим проживать в жилом помещении;
• ст. 61 ЖК РФ — пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором; наниматель в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом дома;
• ч. 2 ст. 82 ЖК РФ — дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору вместо первоначального нанимателя; такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя;
• ст. 71 ЖК РФ — временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечёт изменения их прав и обязанностей по договору;
• ч. 2 ст. 686 ГК РФ (применяется субсидиарно, поскольку договор социального найма регулируется жилищным законодательством — ст. 672 ГК РФ) — при смерти нанимателя договор найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними; если согласие не достигнуто, все постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями.

Иными словами, в этой версии никто «в наследство» на помещение не вступает, а право пользования переходит (точнее — продолжается) у членов семьи нанимателя в силу прямого указания закона. Применительно к арендным отношениям смежное правило закреплено в п. 1 ст. 617 ГК РФ: изменение сторон договора (в том числе переход права собственности на сданное в аренду имущество) не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

1.2. Разграничение: кто получает право пользования, а кто — только имущество

Необходимо чётко разделять две группы лиц:

Группа	Право пользования помещением	Что получает из наследства
Члены семьи умершего нанимателя, проживавшие совместно с ним (ст. 69 ЖК РФ)	Сохраняют в силу закона; один из них вправе требовать признания себя нанимателем (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ)	Предметы домашней обстановки и обихода — по правилам ст. 1169 ГК РФ; иное личное имущество — в общем порядке
Наследники, не являвшиеся членами семьи нанимателя (проживавшие отдельно)	Права пользования не приобретают. Вселение возможно только по правилам ст. 70 ЖК РФ (с согласия нанимателя и членов семьи)	Только личное имущество наследодателя; на жилое помещение — ничего

Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает и не прекращает жилищных прав (она носит уведомительный характер — Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1), равно как и отсутствие регистрации не лишает члена семьи права пользования. Соответствующие подходы последовательно развиты в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

1.3. Особый случай: одиноко проживавший наниматель

Если наниматель проживал один и членов семьи в помещении не осталось, договор социального найма прекращается. Прямое основание — ч. 5 ст. 83 ЖК РФ: договор социального найма прекращается, в частности, в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Жилое помещение возвращается наймодателю и распределяется по правилам ст. 49, 57 ЖК РФ (в порядке очередности нуждающихся в жилых помещениях).

Практическое следствие: наследники одиноко проживавшего нанимателя не могут претендовать на само помещение, даже если они являются единственными наследниками по закону или по завещанию. Наследоваться будут только вещи и иное имущество, находившиеся в помещении, а также иные имущественные права (в том числе право требования по незавершённой приватизации — см. раздел IV).

1.4. Практический вывод по версии 1

• Кто получает помещение: члены семьи умершего нанимателя, проживавшие совместно с ним (ст. 69 ЖК РФ), — в статусе нанимателя/сонанимателей по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ и ч. 2 ст. 686 ГК РФ.
• Кто вступить не может даже как наследник: наследники, не входившие в состав семьи нанимателя; наследники одиноко проживавшего нанимателя — в отношении самого жилого помещения; любые лица — если наниматель проживал один (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
• Что можно получить через наследство: только иное имущество наследодателя (включая предметы домашней обстановки — ст. 1169 ГК РФ) и, при наличии оснований, право требования по незавершённой приватизации (раздел IV).

---

IV. Версия 2 (ключевое исключение). Незавершённая приватизация: помещение включается в наследственную массу

2.1. Правовое основание

Формально жилое помещение не принадлежало наследодателю (приватизация не завершена), и по буквальному смыслу ст. 1112 ГК РФ включать его в наследство нельзя. Однако судебная практика выработала устойчивое исключение.

Оно закреплено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность либо до государственной регистрации права, это обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своё заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишён возможности соблюсти все правила оформления документов, в которых ему не могло быть отказано.

Базовые нормы материального права здесь: ст. 1, 2, 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (приватизация — бесплатная передача в собственность; право собственности возникает с момента государственной регистрации), а также ст. 218 ГК РФ (основания приобретения права собственности).

2.2. Условия применения этой позиции (проверочный чек-лист)

Суды удовлетворяют требования наследников при одновременном наличии следующих обстоятельств:

1. Выражение воли при жизни. Наследодатель подал заявление о приватизации и приложил необходимые документы (или как минимум совершил действия, однозначно свидетельствующие о намерении приватизировать помещение).
2. Отсутствие отзыва заявления. Воля не была отозвана до смерти.
3. Отсутствие оснований для отказа. Жилое помещение не относилось к категории, приватизация которого не допускалась (ст. 4 Закона № 1541-1: служебные помещения, помещения в закрытых военных городках, в аварийном состоянии, в специализированном жилищном фонде и т. п.). Заметим, что запрет приватизации жилых помещений в отдельных общежитиях был предметом конституционного контроля — см. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П.
4. Независящие причины незавершения. Смерть, тяжёлая болезнь, иные обстоятельства, объективно препятствовавшие оформлению.
5. Однократность и неповторность. Наследодатель ранее не использовал право на бесплатную приватизацию (ст. 11 Закона № 1541-1).
6. Соблюдение процедурных условий приватизации, действовавших на соответствующий момент, в том числе порядка получения согласия всех совместно проживающих лиц (ст. 2 Закона № 1541-1 — передача в общую собственность либо в собственность одного из них с согласия всех, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — с согласия их законных представителей и органа опеки и попечительства).

Отдельно следует учитывать срок действия бесплатной приватизации: ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» неоднократно изменялась, последнее продление — Федеральным законом от 29.02.2016 № 33-ФЗ (до 1 марта 2017 года). Для отдельных категорий граждан законодатель предусматривает изъятия, поэтому применительно к конкретной ситуации необходимо сверяться с актуальной редакцией ст. 2 Вводного закона и с региональным законодательством. Если на дату обращения наследников возможность приватизации в общем порядке утрачена, а наследодатель при жизни заявление не подавал, оснований для включения помещения в наследственную массу не возникает (см. п. 4.3 ниже).

2.3. Кто именно наследует и в каком порядке

Если условия п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8 выполнены, в наследственную массу включается жилое помещение (см. также п. 2.4 о конкурирующей квалификации). Далее действует обычный наследственный механизм:

• Наследование по завещанию — ст. 1118–1120 ГК РФ (свобода завещания; закрытое завещание, завещание в чрезвычайных обстоятельствах и т. д.). Обязательная доля в наследстве — ст. 1149 ГК РФ.
• Наследование по закону — ст. 1142–1145 ГК РФ: наследники первой очереди (супруг, дети, родители), второй (братья и сёстры, дедушки и бабушки), третьей и последующих очередей, вплоть до восьмой; нетрудоспособные иждивенцы наследодателя — ст. 1148 ГК РФ.
• Принятие наследства — ст. 1152–1153 ГК РФ (подача заявления нотариусу либо совершение действий, свидетельствующих о фактическом принятии). Срок — шесть месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ). Возможны наследственная трансмиссия (ст. 1156 ГК РФ) и приращение наследственных долей (ст. 1161 ГК РФ).
• Ответственность по долгам наследодателя — наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, начисленная умершему члену семьи, распределяется с учётом солидарной ответственности членов семьи нанимателя (ч. 2, 3 ст. 69 ЖК РФ).
• Государственная пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство — ст. 333.24 НК РФ.
• Регистрация права — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; свидетельство о праве на наследство выступает основанием для государственной регистрации.

2.4. Конкурирующие правовые позиции о квалификации объекта

Практика знает две формулировки при включении такого имущества в наследство, и выбор между ними влияет на предмет иска:

Позиция А (более распространённая): в наследственную массу включается само жилое помещение, а за наследниками признаётся право собственности на него (или на соответствующую долю). Обоснование: право на приватизацию уже было реализовано наследодателем в форме волеизъявления, а незавершение процедуры произошло по не зависящим от него причинам. Такой подход защищает права наследников максимально полно и позволяет регистрировать право собственности напрямую.

Позиция Б: в наследственную массу включается не квартира, а имущественное право требования — право требовать от наймодателя заключения договора передачи жилого помещения в собственность. Обоснование: при жизни наследодатель права собственности не приобрёл (ст. 7 Закона № 1541-1 — право собственности возникает с момента государственной регистрации, ст. 8.1, 131, 219 ГК РФ), следовательно, наследники получают именно обязательственное право, которое затем реализуется путём заключения договора передачи и государственной регистрации. Эта конструкция чаще встречается там, где поданное заявление ещё не было рассмотрено наймодателем либо где требовалось решение органа местного самоуправления.

Когда применяется каждая: Позиция А — если документы были поданы полностью, отказ был невозможен, а незавершение обусловлено исключительно смертью (болезнью) наследодателя. Позиция Б — если процедура остановилась на стадии, требовавшей дополнительного решения или действий публичного органа, либо если возник спор о самом факте подачи заявления и наличии воли.

2.5. Практический вывод по версии 2

• Наследство открывается на жилое помещение (при позиции А) либо на право требования его передачи в собственность (при позиции Б) — при условии, что наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию, не отозвал её и не мог завершить оформление по не зависящим от него причинам.
• Вступить в такое наследство может любой наследник по закону или по завещанию — то есть круг лиц здесь не ограничен членами семьи нанимателя, в отличие от версии 1. Это принципиальное различие.
• Требование оформляется иском о включении имущества в состав наследства и признании права собственности (ст. 12, 218, 1112 ГК РФ), поскольку нотариус самостоятельно, без судебного акта, квартиру в наследство не включит.
• Если в приватизации участвовал не только наследодатель (например, подано совместное заявление), в наследство входит лишь его доля; остальные участники сохраняют свои права.
• Если заявление не подавалось — правового основания нет; попытки «приватизировать за умершего» после истечения срока бесплатной приватизации, как правило, оканчиваются отказом.

---

V. Версия 3. Помещение приватизировано частично либо приватизация оформлена на другого члена семьи

Ситуации, которые ошибочно воспринимаются как «неприватизированное помещение», но таковыми не являются:

1. Квартира приватизирована в долевую собственность, но доля наследодателя не была зарегистрирована. Если договор передачи подписан и зарегистрирован, но доля наследодателя в ЕГРН не оформлена, — наследуется именно эта доля, вопрос лишь в регистрационных действиях (ст. 8.1, 131, 219, 1112 ГК РФ; ФЗ № 218-ФЗ).
2. Наследодатель отказался от участия в приватизации в пользу других членов семьи. В этом случае он при жизни утратил право на приватизацию и приобрести право собственности на квартиру не может; в наследственную массу она не входит. Однако за ним пожизненно сохраняется право пользования этим помещением (это правило закреплено в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ для лиц, отказавшихся от приватизации, но продолжающих проживать; оно распространяется и на случаи, когда лицо, отказавшееся от приватизации, умерло — вопрос о судьбе его права для членов семьи решается в судебной практике с учётом ст. 69 ЖК РФ).
3. Приватизация проведена в отношении квартиры, но не в отношении доли несовершеннолетнего. Здесь наследуется доля взрослого; право несовершеннолетнего защищается отдельно (ст. 2 Закона № 1541-1; ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Практический вывод: прежде чем обсуждать наследование, необходимо установить фактический объём приватизации по данным ЕГРН. Если помещение приватизировано хотя бы в части — наследуется зарегистрированная доля, а не «право пользования».

---

VI. Версия 4. Кооперативное жильё: наследуется пай, а не квартира

Если «неприватизированное» помещение — это квартира в жилищно-строительном кооперативе, то наследование идёт не по правилам о социальном найме, а по специальным правилам о потребительской кооперации:

• ст. 1177 ГК РФ — к наследованию прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, применяются общие положения о наследовании. Наследник, принявший наследство, вправе быть принятым в члены кооператива.
• ст. 124–129 ЖК РФ — правовое положение ЖСК и ЖК; член кооператива, полностью внёсший пай, приобретает право собственности на жилое помещение (ст. 129 ЖК РФ).
• Если пай выплачен полностью, но право собственности не зарегистрировано, — применяется логика, аналогичная приватизационному спору: в наследственную массу включается обязательственное право (требование о признании права собственности), а при отсутствии возражений — и само помещение.
• Если пай не выплачен, в состав наследства входит пай как имущественное право (денежная сумма / доля в паенакоплениях) и связанные с ним права члена кооператива (ст. 1177 ГК РФ).

Практический вывод: наследники члена ЖСК вступают в наследство на паенакопления и (при полной выплате пая) на квартиру либо на право её оформления в собственность. Круг наследников определяется общими правилами ст. 1142–1145 ГК РФ и не ограничен совместно проживавшими лицами.

---

VII. Версия 5. Коммерческий наём и аренда жилого помещения

Если жилое помещение не приватизировано, но наследодатель занимал его по договору коммерческого найма или аренды (глава 34, 35 ГК РФ):

• п. 2 ст. 617 ГК РФ — в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Здесь право аренды напрямую входит в состав наследства;
• п. 1 ст. 617 ГК РФ — переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (это правило защищает наследодателя как арендатора и его правопреемников);
• ч. 2 ст. 686 ГК РФ — при смерти нанимателя по договору найма жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними; при отсутствии согласия все постоянно проживающие становятся сонанимателями.

Коллизия между ст. 617 и ст. 686 ГК РФ решается по правилу о специальной норме: для жилого помещения специальным является ст. 686 ГК РФ (глава 35 «Наём жилого помещения»), тогда как п. 2 ст. 617 ГК РФ применяется к аренде иного недвижимого имущества.

Практический вывод: по договору коммерческого найма право пользования сохраняют проживающие с нанимателем граждане (ст. 686 ГК РФ), а при аренде — наследники (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Это принципиально иной режим, чем социальный наём: именно здесь «вступление в наследство» на право пользования возможно напрямую, без судебного признания права собственности.

---

VIII. Версия 6. Специализированный жилищный фонд

Служебные жилые помещения, помещения в общежитиях, маневренном фонде предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 99, 100 ЖК РФ). Такие помещения:

• не приватизируются (ст. 4 Закона № 1541-1), за изъятиями, установленными законодательством и практикой конституционного контроля;
• не наследуются — ни как вещь, ни как право пользования; право пользования прекращается вместе со служебными (трудовыми) отношениями и/или смертью нанимателя;
• выселение производится без предоставления другого жилого помещения по правилам ст. 103 ЖК РФ, с изъятиями, установленными ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (например, для пенсионеров по старости, инвалидов I и II групп, членов семьи умершего работника, которым помещение было предоставлено в связи с трудовыми отношениями, и др.).

Практический вывод: вступление в наследство на такое помещение невозможно; возможные действия — оспаривание выселения со ссылкой на ч. 2 ст. 103 ЖК РФ либо требование о предоставлении другого помещения в порядке, установленном законом для соответствующей категории граждан.

---

IX. Смежные вопросы, которые определённо возникнут

9.1. Нарушение порядка пользования: основания для выселения семьи

Если семья после смерти нанимателя использует помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей или бесхозяйственно обращается с помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения; если нарушения влекут разрушение помещения — вправе назначить разумный срок. При неустранении нарушений виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Отдельное основание — ч. 2 ст. 91 ЖК РФ (выселение граждан, лишённых родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным).

9.2. Задолженность по жилищно-коммунальным услугам

Обязанность по оплате лежит на нанимателе и членах его семьи солидарно (ч. 2, 3 ст. 69 ЖК РФ; ст. 67, 153, 155 ЖК РФ). После смерти нанимателя долг, начисленный на него как на одиноко проживавшее лицо, — предмет отдельного спора; наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ).

9.3. Предметы домашней обстановки и обихода

Наследник, проживавший совместно с наследодателем на день открытия наследства, имеет преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли входящих в состав наследства предметов обычной домашней обстановки и обихода (ст. 1169 ГК РФ). Это единственный «жилищный» элемент, который безусловно наследуется в ситуации, когда помещение не приватизировано.

9.4. Доказывание статуса «члена семьи»

Ключевой вопрос практики — доказать, что лицо являлось членом семьи нанимателя (вселение в установленном порядке, ведение общего хозяйства, совместное проживание). Основания: ст. 69 ЖК РФ (для социального найма), ст. 31 ЖК РФ (для собственника), разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Отсутствие регистрации не опровергает право пользования; наличие регистрации его не создаёт.

---

X. Сводная матрица: что и кто получает в каждой версии

№	Ситуация	Что входит в наследственную массу	Кто приобретает помещение / право пользования	Ключевые нормы
1	Социальный найм, приватизация не начата, есть проживающие члены семьи	Только личное имущество, предметы обихода	Члены семьи нанимателя — в силу закона; один из них становится нанимателем	ст. 69, 71, 82 ЖК РФ; ч. 2 ст. 686 ГК РФ
2	Социальный найм, приватизация не начата, наниматель жил один	Только личное имущество	Никто; договор прекращается, помещение возвращается наймодателю	ч. 5 ст. 83 ЖК РФ
3	Наследники, не являвшиеся членами семьи нанимателя	Личное имущество	Права на помещение не приобретают	ст. 69, 70 ЖК РФ
4	Приватизация начата, но не завершена (воля выражена, не отозвана, отказ невозможен)	Жилое помещение либо право требования его передачи	Все наследники по закону/завещанию — в общем порядке	п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8; ст. 1112, 218 ГК РФ; ст. 1, 2, 7, 11 Закона № 1541-1
5	Приватизация завершена, зарегистрирована доля	Доля в праве собственности	Наследники в общем порядке	ст. 1112, 218, 131, 219 ГК РФ
6	Наследодатель отказался от приватизации в пользу других	Ничего	Право пользования — по правилам ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ и ст. 69 ЖК РФ	ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ
7	Кооперативная квартира	Паенакопления; при полной выплате пая — помещение/право на оформление	Наследники; вступление в члены кооператива	ст. 1177 ГК РФ; ст. 124–129 ЖК РФ
8	Коммерческий наём жилья	Право пользования	Постоянно проживавшие граждане	ч. 2 ст. 686 ГК РФ
9	Аренда недвижимости	Права и обязанности арендатора	Наследники	п. 1, 2 ст. 617 ГК РФ
10	Специализированный жилищный фонд	Ничего	Никто; выселение без предоставления другого помещения (с изъятиями)	ст. 99, 100, 103 ЖК РФ; ст. 4 Закона № 1541-1

Итоговый ответ на поставленный вопрос в предельно сжатой формуле

• На само неприватизированное помещение вступить в наследство нельзя — оно не принадлежало наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).
• Право пользования по социальному найму тоже не наследуется — оно сохраняется у членов семьи нанимателя в силу закона (ст. 69, 82 ЖК РФ; ч. 2 ст. 686 ГК РФ), а при одиноком проживании нанимателя договор прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
• Единственный путь «вступить в наследство» на такое помещение — доказать, что наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию, не отозвал её и не смог завершить оформление по не зависящим от него причинам (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8). Тогда помещение (либо право требования его передачи) включается в наследственную массу, и наследниками могут быть любые лица по закону или по завещанию.
• Аналогичные по существу механизмы действуют для кооперативного жилья (пай — ст. 1177 ГК РФ), коммерческого найма и аренды (ст. 686, 617 ГК РФ). Для специализированного жилищного фонда таких механизмов нет (ст. 99, 103 ЖК РФ; ст. 4 Закона № 1541-1).

---

XI. Список использованных нормативных источников и судебных актов

Кодексы и федеральные законы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: ст. 214, 215, 617 (п. 1, 2), 672, 686 (ч. 2).
2. Гражданский кодекс РФ. Часть третья: ст. 1111, 1112, 1113, 1115, 1118–1120, 1142–1145, 1148, 1149, 1152–1156, 1161, 1169, 1175, 1177.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая: ст. 8.1, 12, 131, 218, 219.
4. Жилищный кодекс РФ: ст. 49, 57, 60, 61, 67, 69, 70, 71, 82 (ч. 2), 83 (ч. 5), 91, 99, 100, 103, 124–129, 153, 155.
5. Семейный кодекс РФ: ст. 34, 36 (применительно к режиму имущества, полученного в порядке приватизации).
6. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая: ст. 333.24.
7. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: ст. 1, 2, 4, 7, 8, 11.
8. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: ст. 2 (в ред. Федерального закона от 29.02.2016 № 33-ФЗ), ст. 19.
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
10. Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»: ст. 21.
11. Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (уведомительный характер регистрации).

Судебные акты

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» — п. 8 (о включении в наследственную массу жилого помещения при незавершённой приватизации).
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (о составе наследства, о наследовании имущественных прав и обязанностей).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (о правах членов семьи нанимателя, о применении ст. 69, 82 ЖК РФ, о выселении).
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П (о конституционности ограничений приватизации жилых помещений в общежитиях, установленных ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Примечание о датах и редакциях

Нормативные акты применяются в редакции, действовавшей на момент открытия наследства (для материальных норм о составе наследства и о приватизации — на дату смерти наследодателя и на дату подачи заявления о приватизации соответственно). Процессуальные и регистрационные нормы применяются в актуальной редакции. Пункт 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8 сохраняет значение как разъяснение, положенное в основу устойчивой судебной практики по делам о включении жилых помещений в наследственную массу, и применяется с учётом последующих изменений законодательства о приватизации и о государственной регистрации прав.