Покупаем дом на маткапитал: доли детям — нужен брачный договор?

Приобретение жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность супругов и троих детей (по 1/5 доли каждому): нужен ли брачный договор, требуется ли нотариус и считается ли обязанность по наделению детей долями исполненной

1. Краткая постановка вопроса

Супруги приобретают жилой дом по договору купли-продажи (далее — ДКП), в котором в качестве покупателей указаны муж, жена и трое детей, каждому из которых определено по 1/5 доли в праве общей собственности; оплата производится частично за счёт собственных средств супругов, частично — за счёт средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК); договор составлен в простой письменной форме и сдаётся на государственную регистрацию через МФЦ. Требуется ли в такой конструкции заключение брачного договора, допустима ли простая письменная форма ДКП с долями несовершеннолетних и считается ли предусмотренная законом обязанность по наделению детей долями исполненной самим ДКП — ниже разбирается по трём самостоятельным правовым версиям с изложением как господствующего, так и конкурирующего подхода по каждой из них.

2. Юридическая квалификация фактической конструкции

Прежде чем отвечать на поставленные вопросы, необходимо зафиксировать квалификацию сделки, поскольку от неё зависит применимость норм о нотариальной форме.

1. Стороны договора. Продавец отчуждает объект целиком (жилой дом как единый объект), а на стороне приобретателя выступают пять лиц — оба супруга и трое детей. Такая конструкция прямо предусмотрена п. 4 ст. 244 ГК РФ: общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества; п. 2 той же статьи — при определении доли каждого из собственников возникает долевая собственность.
2. От имени малолетних детей (до 14 лет) договор подписывают законные представители — родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ); несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделку сами, но с письменного согласия законных представителей (п. 1, 2 ст. 26 ГК РФ). На форму договора это не влияет.
3. Форма ДКП — простая письменная путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 549, 550 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ); существенные условия — предмет (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ), передача (ст. 556 ГК РФ), а для жилого помещения — также перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит переход права, а не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ) — с 1 марта 2013 года договор продажи жилого помещения считается заключённым с момента подписания, а не регистрации.
4. Правовое основание долевого режима — не только воля сторон, но и специальная норма: ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно которой жилое помещение, приобретённое с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Это правило действует как lex specialis по отношению к общим нормам о законном режиме имущества супругов.

3. Вопрос 1. Достаточно ли условий ДКП о распределении долей для возникновения долевой собственности супругов, или изменение законного режима совместной собственности требует брачного договора

3.1. Позиция первая (господствующая): брачный договор не требуется, долевой режим возникает из самого ДКП

Аргументация:

• Прямое указание в ДКП долей каждого из супругов является реализацией диспозитивности законного режима. Пункт 1 ст. 256 ГК РФ: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Текст нормы говорит о «договоре между ними», а не исключительно о брачном договоре. Пункт 3 ст. 244 ГК РФ также указывает, что общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, — то есть совместный режим является исключением, а не автоматическим следствием любой покупки в браке.
• Пункт 1 ст. 245 ГК РФ: если доли не определены законом и не установлены соглашением всех участников, они считаются равными. Логическое обратное: доли могут быть прямо определены соглашением — и тогда они именно таковы, какими определены. В рассматриваемой конструкции такое соглашение содержится в едином документе, подписанном обоими супругами как покупателями (толкование условий договора — ст. 431 ГК РФ, разъяснения о толковании — постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).
• Диспозитивность п. 2 ст. 38 СК РФ: общее имущество супругов может быть разделено по соглашению между ними. Судебная практика не требует для подобных соглашений исключительно нотариальной формы брачного договора, если соглашение не содержит элементов отчуждения долей.
• Специальная норма о МСК (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ) предписывает оформление жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. Это «иное», установленное законом, о котором говорится в ст. 33 СК РФ, и одновременно изъятие из режима совместной собственности супругов в отношении соответствующих долей: доли детей не могут входить в состав общего имущества супругов по определению.
• Позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016): жилое помещение, приобретённое с использованием средств МСК, поступает в общую собственность всех членов семьи; доли, определённые детям, не являются общим имуществом супругов и не подлежат разделу между ними. Тот же подход воспроизводится в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» применительно к имуществу, оформленному на детей.
• Регистрационный аспект: записи ЕГРН о долевой собственности пяти лиц, внесённые на основании подписанного обоими супругами ДКП, являются юридическим фактом (п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вывод по первой позиции: супруги приобретают свои 2/5 (по 1/5 каждый) в режиме общей долевой собственности; брачный договор для этого не нужен и законом не требуется. Брачный договор — это право супругов, а не их обязанность (ст. 40, 41 СК РФ).

3.2. Позиция вторая (конкурирующая): изменение законного режима возможно только брачным договором

Аргументация:

• Буквальное прочтение п. 1 ст. 33 СК РФ: законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Норма называет единственный инструмент изменения режима — брачный договор.
• Пункт 2 ст. 38 СК РФ говорит о соглашении о разделе уже существующего общего имущества, а не о способе изменить режим приобретаемого имущества; сторонники этой позиции считают, что до раздела имущество остаётся совместным, как бы оно ни было оформлено.
• Практический аргумент нотариусов: если супруги хотят, чтобы дом (в части их долей) не считался совместной собственностью, следует либо заключить брачный договор (ст. 42 СК РФ), либо нотариальное соглашение о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Когда эта позиция реально применяется: при разделе имущества супругов в суде, если доли супругов оформлены неравно (например, 1/5 у жены и 4/5 у мужа, что косвенно указывает на вложение личных средств) либо если один супруг доказывает, что ДКП с определёнными долями не выражал волю на изменение режима, а был техническим требованием продавца или банка.

Практическая оценка: применительно к разбираемой конструкции эта позиция не создаёт правового расхождения. Доли супругов равны (1/5 + 1/5). Даже если суд квалифицирует эти 2/5 как совместную собственность, при разделе применяется п. 1 ст. 39 СК РФ: доли супругов в общем имуществе признаются равными. Итог раздела — по 1/10 каждому — совпадает с результатом арифметически пропорционального деления уже определённых 1/5 + 1/5. Брачный договор, таким образом, не даёт в этой конфигурации никакого дополнительного правового результата.

3.3. Специальный аргумент, дополнительно закрывающий вопрос: брачный договор не является инструментом наделения детей долями

Пункт 3 ст. 42 СК РФ прямо запрещает брачному договору регулировать права и обязанности супругов в отношении детей. Следовательно, какими бы ни были условия брачного договора, доли троих детей (3/5) он установить не может, и обязанность, предусмотренную ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, брачный договор не исполняет. Любое условие брачного договора, умаляющее права детей, недействительно (ст. 44 СК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Дополнительно: п. 1 ст. 46 СК РФ обязывает супруга уведомлять своего кредитора (в том числе банк, залогодержателя) о заключении брачного договора; при неисполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания договора. При ипотеке это создаёт дополнительный риск, а не устраняет его.

3.4. Практический вывод по вопросу 1

1. Брачный договор в описываемой ситуации не требуется. Долевой режим возникает из ДКП, подписанного обоими супругами, в силу п. 2, 4 ст. 244, п. 1 ст. 245, п. 1 ст. 256 ГК РФ и специального правила ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ; регистрация подтверждает его.
2. Риски от незаключения брачного договора здесь минимальны, поскольку доли супругов равны и при любом подходе к квалификации результат совпадает (п. 1 ст. 39 СК РФ).
3. Брачный договор целесообразен, если: (а) часть цены вносится за счёт личных (добрачных, полученных по наследству либо в дар) средств одного из супругов либо подлежит доказыванию особый вклад (п. 2 ст. 39 СК РФ); (б) доли супругов планируются неравными; (в) приобретение оформляется с ипотекой и требуется разграничить обязательства; (г) существует предпринимательский или кредитный риск одного из супругов (ст. 45, 46 СК РФ); (д) требуется распространить раздельный режим на будущее имущество. Во всех случаях брачный договор совершается в нотариальной форме (п. 2 ст. 41 СК РФ) и не может касаться долей детей (п. 3 ст. 42 СК РФ).

4. Вопрос 2. Требуется ли нотариальное удостоверение ДКП дома, приобретаемого в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми

4.1. Основной вывод: нотариальное удостоверение не требуется, достаточно простой письменной формы

Согласно ст. 550 ГК РФ и п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; нотариальная форма законом для такого договора не установлена. Нотариальное удостоверение обязательно лишь в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон (п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ). Ниже разбирается, почему ни одна из «нотариальных» норм к рассматриваемой сделке не применяется.

4.2. Часть 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ неприменима: доли не отчуждаются

Норма устанавливает: сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок с имуществом паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, отдельных сделок по Закону РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», а также договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями.

Ключевой признак нормы — сделка по отчуждению доли, то есть сделка, в которой доля из уже существующей общей собственности переходит от одного лица к другому. В рассматриваемом ДКП: - продавец отчуждает объект целиком (жилой дом), а не долю в праве на него; - общая долевая собственность покупателей возникает впервые на основании п. 4 ст. 244 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права; - предметом отчуждения выступает не дробный объект, а единый; последующее «дробление» между покупателями — это уже внутренняя структура собственности приобретателей, а не акт отчуждения доли.

Именно на таком толковании основана практика приёма документов органами регистрации прав при покупке объекта несколькими лицами (в том числе родителями и детьми) в простой письменной форме. Исключение о «всех участниках по одной сделке» в норме приведено для иной ситуации — когда сособственники одновременно распоряжаются своими уже существующими долями.

4.3. Пункт 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ неприменима: дети — приобретатели, а не отчуждатели

Норма (введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 338-ФЗ) предусматривает нотариальное удостоверение сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

В нашей ситуации: - несовершеннолетние выступают приобретателями — их имущественная сфера не уменьшается, а увеличивается; признак «отчуждение имущества несовершеннолетнего» отсутствует; - имущество под опекой не находится, объект не закреплён за подопечным, следовательно, признак «сделка, связанная с распоряжением имуществом на условиях опеки» также отсутствует.

Корреспондирующие нормы подтверждают вывод: п. 1 ст. 37 ГК РФ требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства для сделок по отчуждению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Аналогичный механизм — в ст. 19–21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Приобретение долей детьми разрешения органа опеки не требует.

4.4. Конкурирующая позиция (расширительное толкование) и её оценка

На практике (прежде всего на уровне отдельных нотариальных округов и отдельных подразделений органа регистрации прав) встречается подход: «сделка, в результате которой доли в праве возникают у нескольких лиц, в том числе у несовершеннолетних, — это сделка с долями, значит, требуется нотариальная форма». Позиция опирается не на буквальный текст ч. 1 ст. 42, а на его расширительное («телеологическое») прочтение, а иногда — на ошибочное смешение ч. 1 ст. 42 и п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Оценка позиции: - она противоречит буквальному тексту обеих норм (они говорят об отчуждении долей и об отчуждении имущества несовершеннолетнего); - она противоречит п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ, где нотариальная форма обязательна только по прямому указанию закона либо по соглашению сторон; - при нотариальной форме, установленной не по прямому указанию закона, несоблюдение «формально требуемой», но законом не установленной формы не влечёт ничтожности сделки (п. 3 ст. 163, ст. 165 ГК РФ), а действия регистратора, требующего её вопреки закону, могут быть обжалованы: приостановление — ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, отказ — ст. 27, обжалование — в апелляционную комиссию органа регистрации прав и (или) в суд в порядке главы 22 КАС РФ.

Когда конкурирующая позиция «работает» как необходимость: при последующем отчуждении объекта, если среди отчуждаемых долей есть детская. Тогда: - сделка в отношении доли несовершеннолетнего подпадает под п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ (нотариальная форма); - одновременно потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 37 ГК РФ, ст. 19–21 Федерального закона № 48-ФЗ); - при распоряжении общим недвижимым имуществом одним из супругов понадобится нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); - при ипотеке долей — исключение для договоров ипотеки с кредитными организациями (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

4.5. Практический вывод по вопросу 2

1. ДКП дома с определением по 1/5 доли каждому из пяти покупателей, включая троих несовершеннолетних, может быть совершён в простой письменной форме и подан через МФЦ (ст. 549, 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ; порядок подачи документов — ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ; организации предоставления услуг в МФЦ — ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ). Пункт 1 ст. 551 ГК РФ: регистрируется переход права.
2. Нотариальное удостоверение потребуется в будущем, если объект (или его часть, включая доли детей) будет отчуждаться, меняться, делиться, передаваться в залог по договору с некредитной организацией (п. 2 ст. 54, ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ; п. 1 ст. 37 ГК РФ).
3. Возражения о необходимости нотариуса, не основанные на законе, не влекут ничтожности договора и могут быть преодолены в порядке обжалования (ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ; глава 22 КАС РФ). Для снижения рисков затягивания сделки на практике в отдельных регионах стороны удостоверяют договор добровольно (п. 2 ст. 163 ГК РФ) — это законно, но не обязательно.
4. В самом ДКП необходимо проверить обязательные элементы: предмет и его идентифицирующие признаки (ст. 554 ГК РФ), цена и порядок оплаты, в том числе условие о перечислении средств МСК, перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), а также корректные подписи законных представителей за малолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ) и письменное согласие законных представителей для детей 14–18 лет (п. 1, 2 ст. 26 ГК РФ).

5. Вопрос 3. Считается ли обязанность по наделению детей долями исполненной непосредственно ДКП, в котором доли детям уже определены

5.1. Содержание обязанности

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретённое с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Правила направления средств МСК на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) конкретизируют порядок и перечень документов. Обязанность возникает у лица, распорядившегося средствами МСК, а её содержание — оформление права собственности всех членов семьи.

Закон не требует обязательного равенства долей; определение по 1/5 каждому — законный и наиболее распространённый вариант, поскольку он не создаёт спора о размере, а при отсутствии соглашения доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Доли детей при разделе имущества супругов не включаются в их общее имущество (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

5.2. Позиция первая (основная): при оформлении ДКП сразу на всех членов семьи обязанность исполнена моментом регистрации

Если доли определены непосредственно в ДКП и право зарегистрировано на всех пятерых членов семьи, то: - требование «оформления в общую собственность родителей и детей» соблюдено в момент государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ); - требование «определения размера долей по соглашению» соблюдено самим ДКП как единым документом, выражающим согласованную волю всех приобретателей (п. 1 ст. 245 ГК РФ, ст. 431 ГК РФ); - отдельное соглашение об определении долей, а равно отдельное «нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность», в этой конструкции не требуется: обязанность исполнена одновременно с приобретением. Существенно также, что брачный договор здесь неуместен в силу прямого запрета п. 3 ст. 42 СК РФ регулировать отношения с детьми (см. раздел 3.3); - СФР (Социальный фонд России; полномочия ранее принадлежали ПФР — см. Федеральный закон от 14.07.2022 № 236-ФЗ) при проверке опирается на сведения ЕГРН; выписки, подтверждающие доли всех пятерых, являются достаточным подтверждением.

5.3. Позиция вторая (ситуативная): требуется отдельный документ

Отдельный документ (соглашение об определении долей, а в прошлой практике — засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство) необходим только в тех случаях, когда доли не могут быть оформлены одновременно с приобретением, в частности: - при направлении средств МСК на погашение ранее выданного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья, когда на дату использования средств объект оформлен на одного супруга-заёмщика или на одного родителя; - при строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, когда право возникает позже перечисления средств; - когда того требует продавец, банк или условия договора. В этих ситуациях обязательство (соглашение) оформляется нотариально, и его условием является определение долей всех членов семьи. Рекомендуется уточнять актуальную редакцию п. 15(1) Правил № 862 и практику СФР по месту обращения, поскольку порядок документального оформления в этой части неоднократно корректировался (в анализ включены редакции, содержащие как требования о засвидетельствованном обязательстве, так и более поздние уточнения).

В рассматриваемой конструкции эта позиция неприменима — доли определяются сразу в ДКП.

5.4. Последствия неисполнения обязанности (для полноты картины)

Если бы доли детям не были оформлены, СФР и (или) прокурор в интересах несовершеннолетних могли бы обратиться с требованием о признании права общей долевой собственности детей и внесении записей в ЕГРН; судебная практика допускает применение в таких делах ст. 208 ГК РФ (требования об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется). Кроме того, отчуждение жилого помещения без предварительного разрешения органа опеки и без предоставления детям иного жилья влечёт недействительность сделки (п. 1 ст. 37 ГК РФ, ст. 19–21 Федерального закона № 48-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).

5.5. Практический вывод по вопросу 3

Оформленный ДКП с распределением по 1/5 доли каждому из пяти членов семьи и последующей регистрацией перехода права в ЕГРН полностью исполняет обязанность, предусмотренную ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Ни отдельного соглашения об определении долей, ни брачного договора, ни нотариального обязательства в этой ситуации не требуется. Достаточно хранить ДКП, передаточный акт и выписки ЕГРН на всех пятерых правообладателей.

6. Смежные вопросы

1. Согласие супруга. Нотариальное согласие супруга требуется при совершении сделок по распоряжению общим недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Приобретение имущества в общий состав распоряжением не является, поэтому в анализируемой ситуации отдельное согласие не требуется; оба супруга выступают стороной ДКП самостоятельно.
2. Орган опеки. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства при приобретении долей несовершеннолетними не требуется (п. 1 ст. 37 ГК РФ, ст. 19–21 Федерального закона № 48-ФЗ).
3. Государственная пошлина. Уплачивается в порядке и размере, установленных ст. 333.33 НК РФ, на дату подачи заявления; размер зависит от категории плательщика и объекта.
4. Налоговые аспекты (справочно). Доли детей, оплаченные средствами родителей, не образуют налогооблагаемого дохода в силу освобождения доходов, полученных в порядке дарения между членами семьи и близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — норму следует сверять в актуальной редакции. Родители вправе заявить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья, включая доли, оформленные на несовершеннолетних детей (ст. 220 НК РФ, разъяснения Минфина России).
5. «Технические» условия ДКП при оплате средствами МСК. Рекомендуется прямо указать: часть цены оплачивается собственными средствами покупателей, часть — средствами МСК, с перечислением на счёт продавца после государственной регистрации перехода права; реквизиты счёта; последствия просрочки. Это устраняет для продавца риск отказа СФР в перечислении средств и защищает покупателей от претензий по оплате.

7. Пошаговый алгоритм действий (для рассматриваемой ситуации)

1. Проверить ДКП: пять покупателей; по 1/5 каждому; подписи обоих супругов (и детей 14–18 лет с письменным согласием законных представителей; за малолетних — подписи законных представителей, п. 1 ст. 28 ГК РФ); предмет, цена, порядок оплаты с участием МСК; передаточный акт.
2. Нотариуса не привлекать: сделка под простую письменную форму (ст. 550 ГК РФ; ч. 1 ст. 42 и п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ не применяются).
3. Подать через МФЦ заявление о государственной регистрации перехода права с приложением ДКП и необходимых документов (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ; ст. 15 Федерального закона № 210-ФЗ); уплатить государственную пошлину (ст. 333.33 НК РФ).
4. После регистрации получить выписки ЕГРН на каждого из пяти правообладателей и убедиться, что размеры долей соответствуют 1/5.
5. Подать в СФР заявление о распоряжении средствами МСК (если средства ещё не перечислены), приложив ДКП и выписки ЕГРН; отдельного обязательства/соглашения не требуется (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
6. Брачный договор не заключать, если отсутствуют специальные цели, перечисленные в разделе 3.4.
7. При планировании дальнейших сделок с объектом заранее учитывать необходимость нотариальной формы и разрешения органа опеки (п. 2 ст. 54, ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ; п. 1 ст. 37 ГК РФ).

8. Сводные выводы

Итог одной формулировкой: брачный договор в описанной схеме не нужен и не может заменить соглашение о долях детей; нотариус для самого ДКП не требуется; обязанность по наделению троих детей по 1/5 доли считается исполненной ДКП и государственной регистрацией права.

9. Список использованных нормативных источников и материалов судебной практики

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая: ст. 26, 28, 37, 163, 165, 208, 244, 245, 256, 431.
2. Гражданский кодекс РФ, часть вторая: ст. 434 (п. 2), 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558, 560.
3. Семейный кодекс РФ: ст. 33, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46.
4. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: ст. 7, ч. 4 ст. 10 (в редакции Федерального закона от 08.12.2020 № 409-ФЗ и иных изменений).
5. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»: п. 3, 15(1) и последующие.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 14, 18, 26, 27, ч. 1 ст. 42 (в редакции федеральных законов от 02.06.2016 № 172-ФЗ, от 03.08.2018 № 338-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ), п. 2 ст. 54.
7. Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»: ст. 19–21.
8. Федеральный закон от 14.07.2022 № 236-ФЗ (о создании Социального фонда России).
9. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»: ст. 15.
10. Налоговый кодекс РФ: ст. 217 (п. 18.1), 220, 333.33.
11. Кодекс административного судопроизводства РФ: глава 22.
12. Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (применительно к изъятиям в ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Материалы судебной практики

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (п. 15).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (разъяснения о толковании договора, ст. 431 ГК РФ).
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (общие положения о сделках и недействительности).

10. Оговорка о проверке актуальности редакций

В проанализированном массиве источников текст ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ представлен в нескольких редакционных вариантах (в частности, с указанием на исключение «сделок по отчуждению земельных долей» и с вариантом ч. 1.1, содержащей шесть изъятий), а также приведены ссылки на федеральные законы от 07.07.2025 № 185-ФЗ, № 186-ФЗ, № 187-ФЗ. Кроме того, в источниках присутствует ст. 560 ГК РФ о государственной регистрации договора продажи предприятия, не относящаяся к предмету настоящего разбора. Перед практическим применением выводов следует сверить действующие редакции ст. 42 и ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ, ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ и Правил № 862 на дату совершения сделки, а также уточнить в территориальном органе СФР перечень документов, подтверждающих оформление жилого помещения в общую собственность всех членов семьи.